Rehberler

• Ortaklığın giderilmesi davasında satış nasıl yapılır?

  Ortaklığın giderilmesi davasında satış, kararın kesinleşmesinden sonra sulh hukuk mahkemesi satış memurluğu tarafından yapılır. Kıymet takdiri yapılır, ilan verilir ve İcra ve İflas Kanunu hükümleri kıyasen uygulanarak elektronik ortamda açık artırma düzenlenir. Paydaşlar ve üçüncü kişiler katılabilir. İhale bedeli, masraflar düşüldükten sonra pay oranlarına göre dağıtılır.

• Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer?

  Ortaklığın giderilmesi davası, arabuluculuk başvurusundan satış bedelinin paylaştırılmasına kadar genellikle 1 ile 3 yıl arasında sürer. Paydaş sayısı, tebligat sorunları, ölen paydaşların mirasçılarının tespiti, muhdesat iddiaları ve istinaf başvurusu süreyi uzatır. Sorunsuz ve az paydaşlı dosyalarda süreç bir yılın altına inebilir.

• Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar tutar? Masraf ve harçlar

  Ortaklığın giderilmesi davasının masrafları maktu başvuru ve karar harcı, gider avansı, keşif ve bilirkişi ücreti, tebligat giderleri, arabuluculuk ücreti ve satış aşamasındaki ilan ile kıymet takdiri giderlerinden oluşur. Masrafları ilk aşamada davacı yatırır; karar sonunda yargılama giderleri ve vekalet ücreti tüm paydaşlara payları oranında yükletilir.

• Ortaklığın giderilmesi davası hangi hallerde açılamaz? Red sebepleri

  Ortaklığın giderilmesi davası kural olarak her zaman açılabilir; ancak TMK m. 698 uyarınca paylaşmayı isteme hakkı sözleşmeyle en çok on yıl sınırlanmışsa, taşınmaz sürekli bir amaca özgülenmişse veya uygun olmayan zamanda istenmişse dava reddedilir. Kat mülkiyetindeki ortak yerler, arabuluculuk tutanağı eksikliği ve tüm paydaşların davalı gösterilmemesi de red nedenidir.

• Önalım (şufa) hakkı nedir? Hisseli tapuda nasıl kullanılır?

  Önalım (şufa) hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara o payı hâkimin belirleyeceği rayiç bedelle öncelikle satın alma yetkisi veren haktır. TMK m. 732-735 arasında düzenlenir. Hak, satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay, her halde satıştan itibaren bir yıl içinde dava yoluyla kullanılır (25 Aralık 2025'ten önceki satışlarda iki yıl).

• Muhdesat nedir? Hisseli tapuda yapı kime ait olur?

  Muhdesat, arazi üzerine sonradan yapılan bina, ağaç, bağ gibi yapı ve dikili şeylerdir. TMK 684 ve 718 uyarınca muhdesat kural olarak arazinin bütünleyici parçasıdır ve tüm paydaşlara aittir. Yapıyı tek başına yapan paydaş, muhdesatın aidiyetinin tespiti davasıyla bunu kanıtlarsa satış bedelinden muhdesat oranında ek pay alır.

• İzale-i şuyu nedir? Ortaklığın giderilmesi ile farkı var mı?

  İzale-i şuyu, ortaklığın giderilmesi davasının Osmanlıca kökenli eski adıdır. İki terim aynı davayı anlatır; aralarında hukuki bir fark yoktur. Dava, paylı veya elbirliği mülkiyetindeki taşınmazın aynen bölünmesini ya da satılarak bedelinin paydaşlara dağıtılmasını sağlar. Yasal dayanağı Türk Medeni Kanunu 698 ve devamı maddeleridir.

• Hissedarlardan biri satmak istemezse ne olur?

  Hisseli taşınmazda bir paydaşın satmak istememesi ortaklığın giderilmesini engellemez. Türk Medeni Kanunu m. 698 uyarınca her paydaş tek başına paylaşma isteyebilir; diğer paydaşların rızası aranmaz. İsteksiz paydaş dava sonucunu değiştiremez, yalnızca aynen taksim talep edebilir, ihaleye katılabilir veya anlaşma yoluyla diğer payları satın alabilir.

• Ortaklığın giderilmesi davası hangi mahkemede açılır?

  Ortaklığın giderilmesi davası, dava konusu taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır. Görev HMK 4/1-b, yetki ise HMK 12 uyarınca kesin yetkidir. Taşınır mallarda davalının yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir. Yanlış mahkemede açılan dava görevsizlik veya yetkisizlik kararıyla sonuçlanır; dosya iki hafta içinde talep edilerek doğru mahkemeye gönderilir.

• Hisseli taşınmazda 2025 kanun değişikliği ne getirdi? Önalım bedeli rayiç bedel oldu, eski ve yeni davalarda ne değişir?

  25 Aralık 2025'te yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun, hisseli taşınmazlarda yasal önalım (şufa) hakkını değiştirdi: önalım bedeli artık tapudaki satış bedeli değil, hâkimin belirleyeceği rayiç bedeldir; hak düşürücü süre bir yıla indi. Geçici madde 1 gereği rayiç bedel kuralı daha önce açılmış davalara da uygulanır. TMK 698-699 değişmedi.

• Elbirliği mülkiyeti nedir? Miras kalan hisseli tapu paylı mülkiyete nasıl çevrilir?

  Elbirliği mülkiyeti, mirasçıların miras kalan mal üzerinde belirli bir paya sahip olmadan, birlikte ve oy birliğiyle hareket ettiği mülkiyet türüdür (TMK 701-703). Miras kalan tapu, TMK 644 uyarınca sulh hukuk mahkemesine başvurularak paylı mülkiyete çevrilir. Mahkeme diğer mirasçılara itiraz süresi verir; haklı itiraz yoksa paylı mülkiyete dönüştürme kararı verilir.

• Fiili taksim nedir? Fiili taksim varsa önalım hakkı ve ortaklığın giderilmesi nasıl etkilenir?

  Fiili taksim, paylı mülkiyetteki taşınmazın tapuda bölünmeden paydaşlar arasında fiilen paylaşılması ve her paydaşın belirli bir bölümü kullanmasıdır. Yargıtay yerleşik uygulamasına göre fiili taksim varsa önalım hakkının kullanılması TMK 2'deki dürüstlük kuralına aykırı sayılır ve önalım davası reddedilir. Fiili taksim, ortaklığın giderilmesi davasına engel değildir; ancak aynen taksimde dikkate alınır.

• Ortaklığın giderilmesi dava dilekçesi nasıl yazılır? Örnek ve şablon

  Ortaklığın giderilmesi dava dilekçesi HMK 119 unsurlarını içerir: mahkeme adı, tüm paydaşların kimlik ve adres bilgileri, dava konusu taşınmazın tapu bilgileri, açıklamalar, TMK 698-699 hukuki sebepleri, deliller ve açık bir talep. Dilekçeye tapu kaydı, veraset ilamı ve arabuluculuk son tutanağı eklenir; talep kademeli olarak aynen taksim, olmazsa satış şeklinde yazılır.

• Aynen taksim mi, satış mı? Mahkeme hangi yöntemi seçer?

  Ortaklığın giderilmesi davasında mahkeme öncelikle aynen taksime karar verir; taşınmaz bölünemiyorsa veya bölünme önemli değer kaybına yol açıyorsa satışa hükmeder (TMK m. 699). Bölünebilirlik imar mevzuatına ve tarım arazilerinde Toprak Koruma Kanunu'ndaki asgari büyüklüklere göre bilirkişi raporuyla belirlenir; küçük değer farkları ivaz eklenerek denkleştirilir.

• Ortaklığın giderilmesinde arabuluculuk zorunlu mu? Dava şartı arabuluculuk

  Ortaklığın giderilmesi davası açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. 7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Kanun'a eklenen 18/B maddesi, 1 Eylül 2023'ten itibaren bu davayı dava şartı arabuluculuk kapsamına almıştır. Başvuru taşınmazın bulunduğu yer arabuluculuk bürosuna yapılır; süreç üç haftada tamamlanır. Son tutanak olmadan açılan dava usulden reddedilir.

• Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası nasıl açılır?

  Ortaklığın giderilmesi davası, birden fazla kişinin sahip olduğu bir taşınmazdaki ortaklığı sona erdirmek için sulh hukuk mahkemesinde açılan davadır. Her paydaş tek başına açabilir. Dava öncesi arabuluculuk zorunludur. Mahkeme malı önce aynen bölmeye çalışır; bölünemiyorsa açık artırma ile sattırır ve bedeli paylara göre dağıtır.