Hisseli taşınmazda 2025 kanun değişikliği ne getirdi? Önalım bedeli rayiç bedel oldu, eski ve yeni davalarda ne değişir?

2025 sonunda hisseli taşınmazlarla ilgili hangi kanun değişti?

24 Aralık 2025'te kabul edilen ve 25 Aralık 2025 tarihli, 33118 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 7571 sayılı Kanun ("11. Yargı Paketi"), Türk Medeni Kanunu'nun yasal önalım hakkını düzenleyen 733 ve 734. maddelerini değiştirdi ve kanuna bir geçici madde ekledi. Ortaklığın giderilmesi davasının dayanağı olan TMK 698 ve 699 bu kanunla değişmedi.

Bu ayrım önemli, çünkü kamuoyunda değişiklik "ortaklığın giderilmesi davası değişti" biçiminde dolaşıyor. Oysa değişen kurum, hisseli taşınmazda bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlara tanınan önalım (şufa) hakkıdır. Ortaklığın giderilmesi davasıyla önalım davası çoğu zaman aynı taşınmaz üzerinde art arda görüldüğü için iki kurum birbirine karışır. Önalım hakkının genel işleyişi için önalım (şufa) hakkı rehberine bakabilirsiniz.

Kanunun tam adı "Türk Ceza Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 631 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun"dur. Yürürlük maddesine göre 11. madde 26 Aralık 2025'te, önalım hükümleri dâhil diğer maddeler yayım tarihi olan 25 Aralık 2025'te yürürlüğe girdi. Kullanıcıların sıkça hatırladığı "Kasım 2025" tarihi, kanun teklifinin TBMM'de görüşüldüğü döneme denk gelir; yürürlük tarihi Aralık'tır.

Ortaklığın giderilmesi ve önalım hükümlerinin tarihçesi nedir?

Paylı mülkiyet, paylaşma ve önalım kuralları Türkiye'de 1926 tarihli 743 sayılı Türk Kanunu Medenisi ile başladı, 2002'de 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu ile yeniden yazıldı, 2023'te dava şartı arabuluculuk eklendi ve 2025 sonunda önalım bedeli rayiç bedele bağlandı. Aşağıdaki tablo dönüm noktalarını özetler.

Tarih	Düzenleme	Ortaklığın giderilmesi / önalım açısından anlamı
17 Şubat 1926 (kabul), 4 Ekim 1926 (yürürlük)	743 sayılı Türk Kanunu Medenisi	İsviçre Medeni Kanunu'ndan alınan ilk düzenleme. Paylaşma isteme hakkı m. 627'de, "şüf'a hakkı" m. 658-659'da yer aldı. "İzale-i şuyu" terimi bu dönemin dilidir.
1 Ocak 2002	4721 sayılı Türk Medeni Kanunu	Eski m. 627 yerine TMK 698 (paylaşma isteme hakkı), paylaşma biçimi TMK 699, yasal önalım TMK 732-734. Terim "ortaklığın giderilmesi" oldu. Önalım bedeli "satış bedeli" olarak kaldı.
5 Nisan 2023 (RG 32154), yürürlük 1 Eylül 2023	7445 sayılı Kanun m. 37 ile 6325 sayılı Kanun m. 18/B	Ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartı oldu.
25 Aralık 2025 (RG 33118)	7571 sayılı Kanun m. 35-37	TMK 733/1'e Devlet İhale Kanunu satışları eklendi, hak düşürücü süre bir yıla indi, TMK 734/2'de önalım bedeli rayiç bedel oldu, Geçici Madde 1 ile derdest davalara uygulama getirildi.

Sık sorulan "1983 tarihli bir düzenleme var mıydı?" sorusuna araştırmada şu cevap bulundu: Ortaklığın giderilmesine ilişkin 1983 tarihli bir TMK değişikliğine rastlanmadı. Yeni TMK 733/1'de anılan "8/9/1983 tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu" bu tarihi taşır; hatırlanan 1983 muhtemelen bu atıftır.

1926 metnindeki "izale-i şuyu" ifadesi, 2002'de "ortaklığın giderilmesi" olarak sadeleşti; iki terim aynı davayı anlatır. Ayrıntı için izale-i şuyu nedir rehberine bakabilirsiniz.

7571 sayılı Kanun madde madde ne diyor?

7571 sayılı Kanun'un 35, 36 ve 37. maddeleri, sırasıyla TMK 733, TMK 734 ve TMK'ya eklenen Geçici Madde 1'i düzenler. Üç değişiklik birlikte okunduğunda önalım hakkının kapsamı daraldı, süresi kısaldı, bedeli yükseldi ve bedel kuralı geriye doğru derdest davalara uygulandı.

TMK 733: Hangi satışlarda önalım hakkı kullanılamaz, süre ne oldu?

Eski 733/1 yalnızca "Cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz" diyordu. Yeni metin: "8/9/1983 tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz." Böylece kamu idarelerinin ihaleyle sattığı hisseli taşınmazlarda paydaşların önalım hakkı ortadan kalktı.

Aynı maddenin dördüncü fıkrasındaki "iki yıl" ibaresi "bir yıl" yapıldı. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay içinde kullanılmazsa düşer; bildirim yapılmamış olsa bile her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle sona erer. Değişiklik öncesi bu üst sınır iki yıldı.

Ortaklığın giderilmesi davası sonunda yapılan satış da cebrî artırma niteliğindedir; bu nedenle ortaklığın giderilmesi ihalesinde payı alan kişiye karşı önalım hakkı değişiklikten önce de kullanılamıyordu. Bu konu satış nasıl yapılır rehberinde anlatılmıştır.

TMK 734: Önalım bedeli nasıl belirlenecek?

Eski 734/2: "Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür."

Yeni 734/2: "Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir." (4721 sayılı Kanun güncel metni, m. 734/2)

Değişen üç unsur şudur: bedelin ölçüsü ("satış bedeli" yerine "rayiç bedel"), bedelin tespit yöntemi (hâkim gecikmeksizin belirler; uygulamada bilirkişi değerlemesi) ve sürenin niteliği ("hâkim tarafından belirlenen süre" yerine "kesin süre"). Kesin süre, kaçırıldığında telafisi olmayan süredir.

Geçici Madde 1: Değişiklik eski satış ve davalara uygulanır mı?

7571 sayılı Kanun m. 37 ile TMK'ya eklenen Geçici Madde 1'in aktarılan metni şöyledir: "Bu Kanunla 4721 sayılı Kanunun 733 üncü maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılmış olan satışlar bakımından uygulanmaz. Bu Kanunla 4721 sayılı Kanunun 734 üncü maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır."

Yani iki farklı geçiş kuralı vardır. Süre ve kapsam (733) bakımından 25 Aralık 2025'ten önceki satışlar eski kurala tabidir; bedel (734) bakımından ise dava ne zaman açılmış olursa olsun, henüz kesinleşmemiş her önalım davasında rayiç bedel uygulanır.

"Tapuda gösterilen bedel" ile "rayiç bedel" arasındaki fark nedir?

Tapuda gösterilen bedel, alıcı ile satıcının tapu müdürlüğünde beyan ettiği satış bedelidir; rayiç bedel ise payın dava tarihindeki gerçek piyasa değeridir. Değişiklikten önce önalım hakkı sahibi tapudaki bedeli yatırarak payı alabiliyordu; şimdi hâkimin bilirkişiyle belirleyeceği piyasa değerini yatırmak zorundadır.

Uygulamada tapu bedeli, harç düşük çıksın diye gerçek bedelin altında gösterilebiliyordu. Bu durumda önalım hakkını kullanan paydaş, payı piyasa değerinin çok altında bir bedelle alıyor; alıcı hem payı hem de ödediği gerçek bedelle tapu bedeli arasındaki farkı kaybediyordu. Yargıtay, gerçek bedelin daha yüksek olduğunu ileri süren alıcıyı kendi beyanıyla bağlı saydığı için bu iddia çoğu zaman dinlenmiyordu.

Değişiklikle denge alıcı lehine döndü. Kime yaradığı ve kime zarar verdiği şöyle özetlenebilir:

Taraf	Eski kural (tapu bedeli)	Yeni kural (rayiç bedel)
Önalım hakkını kullanan paydaş	Düşük tapu bedeliyle payı alabiliyordu	Piyasa değerini nakden ve kesin sürede yatırmak zorunda; bedel yüksekse hakkı fiilen kullanamayabilir
Payı satın alan üçüncü kişi	Gerçekte ödediği bedeli geri alamama riski	Rayiç bedel üzerinden karşılık alır; kaybı azalır
Payını satan paydaş	Etkisi dolaylı	Alıcı bulmak kolaylaşır, çünkü alıcının önalım riski azaldı
Ortaklığın giderilmesi düşünen paydaşlar	Önalımla pay toplayarak çoğunluk sağlamak ucuzdu	Pay toplamak pahalılaştı; ortaklığın giderilmesi davası daha cazip hâle gelebilir

Değişiklikten önce açılan önalım davalarında ne olur?

25 Aralık 2025'ten önce açılmış ve henüz kesinleşmemiş önalım davalarında, Geçici Madde 1 gereği bedel artık tapudaki satış bedeli değil rayiç bedeldir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, bu davalarda rayiç bedelin 25 Aralık 2025 tarihi itibarıyla belirlenmesi gerektiğine karar vermiştir.

Hukuki Haber'de 18 Haziran 2026'da yayımlanan bir değerlendirmeye göre Yargıtay HGK'nın 2025/7-216 E., 2026/195 K. sayılı kararı ve Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 2025/2213 E., 2026/690 K.; 2025/2986 E., 2026/679 K.; 2026/132 E., 2026/1633 K. ve 2025/4141 E., 2026/1685 K. sayılı kararları şu ilkeleri benimsedi:

• Derdest davada rayiç bedel, kanunun yürürlük tarihi olan 25 Aralık 2025 itibarıyla belirlenir; çünkü değişik 734. maddede derdest davalar için ayrı bir tarih belirtilmemiştir.
• Davacı eski kurala göre tapu bedelini daha önce depo etmişse, bu tutar nemasıyla birlikte yeni rayiç bedelden mahsup edilir; bakiye için hâkim kesin süre verir.
• Bakiye kesin sürede yatırılmazsa tescil kararı verilemez.

Yargıtay 7. HD'nin 2025/2986 E. sayılı kararında bir üye karşı oy yazarak satış tarihinin esas alınması gerektiğini, aksi hâlde davacının usulüne uygun kullandığı hakkın boşa çıkarılacağını savunmuştur. Bu karşı oy, geçiş hükmünün adil olup olmadığı tartışmasının Yargıtay içinde de sürdüğünü gösterir. [AVUKAT TEYİDİ GEREKİR: HGK 2025/7-216 E. kararının tarihi ve tam metni.]

Pratik sonuç: Yıllar önce düşük tapu bedeliyle açılan ve kazanılmak üzere olan bir önalım davasında davacı, bugünün piyasa değerini nakit olarak yatırmak zorunda kalabilir. Bu bedeli bulamayan davacının davası, önalım hakkı doğmuş ve süresinde kullanılmış olsa bile tescil ile sonuçlanmaz.

Değişiklikten sonra açılan davalarda uygulama nasıl işler?

25 Aralık 2025'ten sonra açılan önalım davalarında hâkim, payın dava tarihindeki rayiç bedelini bilirkişi aracılığıyla gecikmeksizin belirler; davacı bu bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini kesin sürede nakden yatırır. Süre hesabı da yeni kurala tabidir: bildirim yoksa satıştan itibaren bir yıl.

Yargıtay 7. HD'nin yukarıda anılan kararlarına göre yeni davalarda rayiç bedelin tespit tarihi dava tarihidir. Davacı açısından bu, dava açmadan önce payın piyasa değerini bilmesi ve bu tutarı hazır etmesi gerektiği anlamına gelir; dava açıldıktan sonra bedelin tespiti beklenirken yatırılan tutar nemalandırılır, dava kaybedilirse nemasıyla iade edilir.

Ayrıca satış 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılmışsa ya da cebrî artırmayla gerçekleşmişse, 25 Aralık 2025'ten sonraki satışlarda önalım davası açılamaz. 25 Aralık 2025'ten önce yapılmış satışlar için ise Geçici Madde 1'in birinci cümlesi gereği eski 733 uygulanır; iki yıllık üst süre ve eski kapsam geçerlidir.

Geçici madde Anayasa Mahkemesi'ne taşındı mı?

Bu yazının güncellendiği tarihte (Eylül 2026) yapılan araştırmada, TMK Geçici Madde 1'in veya 7571 sayılı Kanun'un 36-37. maddelerinin Anayasa Mahkemesi'ne itiraz ya da iptal davası yoluyla götürüldüğüne ilişkin yayımlanmış bir karar veya gündem kaydı bulunamadı. Kamuoyunda dolaşan "AYM'de iptal süreci var" bilgisi doğrulanamadı.

Anayasa Mahkemesi'nin norm denetimi bilgi bankasında ve 2026 yılı genel kurul gündemlerinde bu hükme ilişkin bir kayıt tespit edilemedi. 17 Eylül 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan iki norm denetimi kararı (E. 2025/212, K. 2026/127 ve E. 2026/72, K. 2026/143) farklı kanunlara ilişkindir. Anayasa Mahkemesi'nin 7571 öncesine ait E. 2024/152, K. 2025/116 sayılı kararı ise TMK önalım hükümlerine yönelik bir itirazı, kuralın bakılmakta olan davada uygulanacak kural olmadığı gerekçesiyle esasa girmeden reddetmiştir.

Hukuken ne beklenebileceği şu şekilde özetlenebilir: Geçici Madde 1'in ikinci cümlesi, kesinleşmemiş davalarda bedel kuralını değiştirdiği için "kazanılmış hakka müdahale" ve "hukuki güvenlik" yönünden tartışmaya açıktır; Yargıtay'daki karşı oy bu tartışmayı yansıtır. Ancak bir hüküm iptal edilmedikçe mahkemeler onu uygulamak zorundadır. Derdest davası olan bir davacı, mahkemeden hükmün Anayasa'ya aykırılığı itirazının ciddi bulunup AYM'ye gönderilmesini isteyebilir; bu talebi değerlendirmek hâkimin takdirindedir.

Dava açmayı düşünenler için zamanlama ne anlama geliyor?

Önalım davası düşünen paydaş için artık kritik olan tarih, payın satış tarihi ve satışın kendisine bildirilip bildirilmediğidir: bildirim varsa üç ay, yoksa satıştan itibaren bir yıl içinde dava açılmalı ve rayiç bedel nakit olarak hazır edilmelidir. Ortaklığın giderilmesi davası için ise zamanlama kuralı değişmedi.

Değişiklik, dava stratejilerini şu yönde etkiler:

• Önalım yerine ortaklığın giderilmesi: Payı düşük bedelle toplayarak taşınmazda çoğunluk sağlamak artık pahalı olduğundan, paydaşlar doğrudan ortaklığın giderilmesi davasını tercih edebilir. Bu davada satış açık artırmayla yapılır ve her paydaş payı oranında bedel alır. Dava açma adımları için ortaklığın giderilmesi davası nasıl açılır rehberine bakın.
• Arabuluculuk: Ortaklığın giderilmesi davasından önce arabuluculuğa başvurmak 1 Eylül 2023'ten beri dava şartıdır; 7571 bu kuralı değiştirmedi. Süreç için arabuluculuk dava şartı rehberine bakın.
• Derdest önalım davası olanlar: Mahkemenin vereceği kesin süreyi kaçırmamak için rayiç bedel farkını finanse etmenin yolunu şimdiden planlamak gerekir. Bedel yatırılamazsa davadan feragat etmek yerine, mahsup ve nema hesabının doğru yapılmasını istemek önemlidir.
• Pay satın alacaklar: Alıcı için önalım riski azaldı; ancak 25 Aralık 2025'ten önceki satışlarda hâlâ iki yıllık süre işler. Satın alınan payın satış tarihi ve diğer paydaşlara noter bildirimi yapılıp yapılmadığı sözleşme öncesinde kontrol edilmelidir.

Değişiklik ortaklığın giderilmesi davasının kendisini etkiliyor mu?

Hayır. TMK 698 (paylaşma isteme hakkı), TMK 699 (aynen taksim veya satış), HMK 4 (sulh hukuk mahkemesinin görevi) ve İİK'nın ortaklığın giderilmesi satışına ilişkin hükümleri 7571 sayılı Kanun'la değişmedi. 7571'in İcra ve İflas Kanunu'nda değiştirdiği maddeler ihalenin feshi (İİK 134), İİK 278 ve parasal sınırlara ilişkin Ek Madde 1'dir.

İhalenin feshine ilişkin İİK 134 değişikliği, ortaklığın giderilmesi satışlarında da uygulanan bir hüküm olduğu için satış aşamasını dolaylı olarak ilgilendirir; fesih talebinde bulunabilecek kişiler ve şartlar daraltılmıştır. [AVUKAT TEYİDİ GEREKİR: İİK 134'teki değişikliğin ortaklığın giderilmesi ihalelerine yansıması ve satış memurluğu uygulaması.]

Sonuç olarak "2025 değişikliği" hisseli taşınmaz sahiplerini yakından ilgilendirir; ancak değişen kurum ortaklığın giderilmesi değil, önalım hakkıdır. İki kurumu birlikte değerlendiren bir hukuki görüş almadan pay satmak, pay almak veya dava açmak, süre ve bedel kaçırma riskini artırır.