Elbirliği mülkiyeti nedir? Miras kalan hisseli tapu paylı mülkiyete nasıl çevrilir?

Elbirliği mülkiyeti nedir?

Elbirliği mülkiyeti, kanun veya sözleşme gereği ortaklık bağıyla birbirine bağlı kişilerin, bir mal üzerinde belirli paylara ayrılmamış biçimde birlikte malik olmasıdır (TMK 701). Uygulamadaki en yaygın örneği miras ortaklığıdır: Bir kişi öldüğünde mirasçıları, terekedeki mallar üzerinde paylaşma yapılıncaya kadar elbirliği hâlinde malik olur (TMK 640).

Eski kanundaki adıyla "iştirak hâlinde mülkiyet" olan bu türde, her mirasçının hakkı malın tamamına yaygındır; ancak hiçbir mirasçı "benim şu kadar payım var" diyerek tek başına tasarrufta bulunamaz. Tapuda mirasçıların adı yazılsa bile pay oranı belirtilmez; kütükte "elbirliği hâlinde" veya "iştirak hâlinde" ibaresi yer alır.

Elbirliği mülkiyetinin temel özellikleri (TMK 702-703):

• Ortakların hakları ve yükümlülükleri, ortaklığı doğuran kanun veya sözleşme hükümlerine tabidir.
• Kanunda veya sözleşmede aksine hüküm yoksa yönetim ve tasarruf işlemleri için ortakların oy birliği gerekir.
• Ortaklardan her biri, ortaklığa giren malların korunması için gerekli işlemleri tek başına yapabilir.
• Ortaklık, malın devri, ortaklığın sona ermesi veya paylı mülkiyete geçilmesiyle sona erer.
• Ortaklardan biri, mal üzerindeki payını tek başına devredemez, rehnedemez.

Miras kalan hisseli tapu bu yüzden çoğu zaman "kilitli" durumdadır: Satmak, kiraya vermek, ipotek koymak, hatta imar başvurusu yapmak için tüm mirasçıların birlikte imza atması gerekir.

Elbirliği mülkiyeti ile paylı mülkiyet arasındaki farklar nelerdir?

Elbirliği mülkiyetinde payı belirsiz ortaklar oy birliğiyle hareket ederken paylı mülkiyette her paydaşın belirli bir payı vardır ve bu pay üzerinde tek başına tasarruf edebilir. Paylı mülkiyette önalım hakkı, pay satışı, pay üzerine ipotek ve payın haczi mümkündür; elbirliğinde bunlar ancak miras payının bütünü üzerinde ve sınırlı biçimde yapılabilir.

Ölçüt	Elbirliği mülkiyeti (TMK 701-703)	Paylı mülkiyet (TMK 688-700)
Pay	Belirli pay yok; hak malın tamamına yaygın	Her paydaşın belirli oranı var (1/4, 3/8 gibi)
Tapu kaydı	"Elbirliği hâlinde" ibaresi, pay oranı yok	Her paydaş pay oranıyla kayıtlı
Pay üzerinde tasarruf	Tek başına devir, rehin yok; miras payı devri TMK 677'ye tabi	Paydaş payını dilediğine satabilir, ipotek verebilir
Yönetim	Kural olarak oy birliği	Olağan işler için çoğunluk (TMK 689-691)
Önalım hakkı	Yok	Var; pay üçüncü kişiye satılırsa diğer paydaşlar kullanır (TMK 732)
Payın haczi	Alacaklı, miras payını haczedebilir ama satamaz; TMK 644 ile geçişi isteyebilir	Pay doğrudan haczedilip satılabilir
Kiraya verme	Tüm mirasçıların onayı	Pay ve paydaş çoğunluğu (TMK 691)
Ortaklığın giderilmesi davası	Her mirasçı açabilir (TMK 642)	Her paydaş açabilir (TMK 698)
Kaynağı	Kanun (miras, aile malları) veya sözleşme	Sözleşme, miras paylaşımı, kanun, mahkeme kararı

Her iki mülkiyet türünde de ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Ancak elbirliği mülkiyetinde dava, tüm mirasçılar tespit edilmeden ve tereke ilişkileri netleşmeden yürümez. Önalım hakkının işleyişi için önalım (şufa) hakkı rehberine bakabilirsiniz.

Miras ortaklığı nasıl doğar ve ne zaman sona erer?

Miras ortaklığı, mirasbırakanın ölümüyle kendiliğinden doğar; mirasçılar terekeye elbirliği hâlinde malik olur ve tereke borçlarından müteselsilen sorumludur (TMK 640-641). Ortaklık, paylaşma yapılıncaya, paylı mülkiyete geçilinceye ya da malların devrine kadar sürer. Tapuda intikal yapılmamış olması ortaklığın doğmasını engellemez.

Miras ortaklığının işleyişi:

1. Ölümle birlikte tereke, mirasçılara bir bütün olarak geçer (külli halefiyet, TMK 599).
2. Mirasçılar, veraset ilamı alarak kim olduklarını ve miras paylarını belgeler.
3. Tapuda intikal işlemi yapılır; taşınmaz mirasçılar adına elbirliği hâlinde tescil edilir.
4. Mirasçılar anlaşarak paylaşma sözleşmesi yapabilir (TMK 676); bu sözleşme yazılı şekle tabidir.
5. Anlaşma yoksa herhangi bir mirasçı sulh hukuk mahkemesinden paylaşma isteyebilir (TMK 642).
6. Mirasçılar, ortaklığı hemen sona erdirmek istemiyorsa TMK 644 ile paylı mülkiyete geçebilir.

Mirasçılardan biri ölürse onun mirasçıları ortaklığa girer; böylece "mirasın mirası" durumları oluşur ve ortak sayısı hızla artar. Uygulamada birkaç kuşaktır intikal yapılmamış tapularda onlarca ortak bulunabilir.

Elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete nasıl çevrilir (TMK 644)?

Bir mirasçı, TMK 644 uyarınca sulh hukuk mahkemesine başvurarak terekedeki malların tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini isteyebilir. Sulh hâkimi diğer mirasçılara çağrıda bulunur ve belirleyeceği süre içinde itirazlarını bildirmeye davet eder. Haklı bir itiraz gelmez ve hiçbir mirasçı bu süre içinde paylaşma davası açmazsa hâkim, paylı mülkiyete dönüştürme kararı verir.

Sürecin adımları:

1. Başvuru: Mirasçılardan biri, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesine dilekçeyle başvurur. Dilekçeye veraset ilamı ve tapu kaydı eklenir. Bu bir çekişmesiz yargı işidir; karşı taraf "davalı" değil "ilgili" mirasçılardır.
2. Bildirim: Mahkeme, diğer tüm mirasçılara başvuruyu tebliğ eder ve itiraz için süre verir. Süreyi hâkim belirler; uygulamada genellikle iki haftadan bir aya kadar süre verilir.
3. İtiraz: Mirasçılar, "elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak" bir sebep göstermelidir. Örneğin terekede henüz ödenmemiş borçlar, tereke ile ilgili devam eden bir dava veya paylaşmayı etkileyecek denkleştirme talepleri. "İstemiyorum" demek haklı itiraz sayılmaz.
4. Paylaşma davası seçeneği: Mirasçılardan biri süre içinde paylaşma (ortaklığın giderilmesi) davası açarsa paylı mülkiyete geçiş kararı verilmez; dosya paylaşma davasında çözülür.
5. Karar: Haklı itiraz veya paylaşma davası yoksa hâkim, taşınmazın veraset ilamındaki miras payları oranında paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verir.
6. Tescil: Karar kesinleşince tapu müdürlüğüne sunulur; taşınmaz her mirasçı adına belirli pay oranıyla tescil edilir.

TMK 644 başvurusu, dava şartı arabuluculuğa tabi değildir; çünkü bu bir paylaşma davası değil, mülkiyet türünün dönüştürülmesine ilişkin çekişmesiz yargı işidir. Buna karşın ortaklığın giderilmesi davası için arabuluculuk zorunludur; ayrıntı için dava şartı arabuluculuk rehberine bakın.

Başvuru maktu harca tabidir ve masrafı ortaklığın giderilmesi davasına göre çok daha düşüktür. Tüm mirasçılar rızalıysa mahkemeye gitmeden doğrudan tapu müdürlüğünde birlikte başvurarak da paylı mülkiyete geçilebilir.

Paylı mülkiyete geçiş için tüm mirasçıların rızası gerekir mi?

Hayır. TMK 644 tam da bu ihtiyaç için düzenlenmiştir: Tek bir mirasçının talebi yeterlidir; diğer mirasçıların rızası aranmaz, yalnızca itiraz hakları vardır. İtirazın kabul edilmesi için elbirliğinin devamını haklı kılan somut bir sebep gösterilmelidir. Tüm mirasçılar rızalıysa mahkemeye gerek kalmadan tapu müdürlüğünde işlem yapılabilir.

İki yolun karşılaştırması:

Yol	Şart	Süre	Masraf
Tapu müdürlüğünde rızai geçiş	Tüm mirasçıların birlikte başvurusu veya vekâleti	Aynı gün	Tapu harcı ve döner sermaye ücreti (güncel tarife)
TMK 644 mahkeme yolu	Bir mirasçının başvurusu yeterli	Tebligat ve itiraz süresine göre birkaç ay	Maktu başvuru harcı, tebligat gideri

Yurt dışında yaşayan veya ulaşılamayan mirasçılar varsa mahkeme yolu tek seçenektir. Mahkeme, adresi bilinmeyen mirasçılara adres araştırması yapar ve gerekirse ilanen tebligat uygular.

Paylı mülkiyete geçmenin ortaklığın giderilmesi davası öncesi avantajları nelerdir?

Paylı mülkiyete geçiş; her mirasçının payını belirli hâle getirir, payın satışını ve ipotek verilmesini mümkün kılar, önalım hakkını doğurur, yönetimde çoğunluk kuralını uygular ve ortaklığın giderilmesi davasını sadeleştirir. Elbirliğinde dava açılmadan önce tüm mirasçılar ve miras payları saptanmak zorundadır; paylı mülkiyette bu iş tapu kaydından okunur.

Başlıca avantajlar:

1. Payı satma imkânı: Paylı mülkiyette mirasçı, payını üçüncü kişiye veya diğer paydaşlara doğrudan satabilir. Elbirliğinde miras payının üçüncü kişiye devri ancak noterde yapılır ve alıcı paylaşmaya katılma hakkı elde eder ama mülkiyet kazanmaz (TMK 677).
2. Kredi ve ipotek: Belirli pay üzerine ipotek konulabilir; bankalar elbirliği payını teminat kabul etmez.
3. Yönetim kolaylığı: Kiraya verme gibi olağan işler pay ve paydaş çoğunluğuyla yapılır; tek bir mirasçının imzadan kaçınması işi kilitlemez.
4. Dava sadeleşir: Ortaklığın giderilmesi davasında taraf teşkili ve pay oranı tartışması ortadan kalkar; mahkeme doğrudan aynen taksim veya satış aşamasına geçer.
5. Paydaşlar arası satış: Paylı mülkiyette bir paydaş diğerlerinin payını satın alarak taşınmazın tek sahibi olabilir; bu, arabuluculukta en sık kullanılan çözümdür.
6. Kısmi çözüm: Bazı mirasçılar paylarını satıp ayrılabilir; kalanlar ortaklığı sürdürebilir.

Ancak paylı mülkiyete geçiş, ortaklığın giderilmesi için zorunlu bir ön adım değildir. Mirasçı, elbirliği aşamasında doğrudan TMK 642 uyarınca paylaşma davası açabilir. Davanın nasıl açıldığı ortaklığın giderilmesi davası nasıl açılır rehberinde anlatılmıştır. Aynen taksim veya satış tercihini değerlendirmek için aynen taksim mi satış mı rehberine bakabilirsiniz.

Paylı mülkiyete geçişin dezavantajı var mı?

Paylı mülkiyete geçişin başlıca sonucu, her mirasçının payını ailenin dışındaki kişilere satabilmesidir; bu, taşınmaza yabancı paydaşların girmesine yol açabilir. Ayrıca payın haczi kolaylaşır ve pay üzerine konulan ipotek diğer paydaşları dolaylı etkiler. Bu riskler önalım hakkıyla kısmen dengelenir.

Dikkat edilecek noktalar:

• Pay üçüncü kişiye satılırsa diğer paydaşlar TMK 732 uyarınca önalım hakkını kullanarak payı aynı bedelle alabilir. Satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay, her hâlde satıştan itibaren bir yıl içinde bu hak kullanılmalıdır (TMK 733; 25 Aralık 2025'ten önceki satışlarda iki yıl).
• Paydaşlar arasındaki satışlarda önalım hakkı işlemez; bu yüzden bir paydaşın payını toplamak isteyen mirasçı için paylı mülkiyet avantajlıdır.
• Alacaklılar, mirasçının belirli payını haczedip sattırabilir. Elbirliğinde ise alacaklı önce TMK 644 yoluyla paylı mülkiyete geçişi istemek zorundadır.

Bir mirasçı payını satmak istemez veya satışa direnirse ne olacağı hissedar satmak istemezse ne olur rehberinde anlatılmıştır.

Veraset ilamı nasıl alınır ve intikal işlemi nasıl yapılır?

Veraset ilamı (mirasçılık belgesi), noterden veya sulh hukuk mahkemesinden alınır; mirasçıları ve miras paylarını gösterir. İntikal işlemi ise bu belgeyle tapu müdürlüğüne başvurularak taşınmazın muris adından mirasçılar adına elbirliği hâlinde tescil edilmesidir. Veraset ilamı ve intikal, hem TMK 644 başvurusunun hem de ortaklığın giderilmesi davasının ön şartıdır.

Adım adım:

1. Veraset ilamı: Mirasçılardan biri nüfus kayıt örneğiyle notere başvurur. Noter, nüfus kayıtlarının açık olduğu hâllerde belgeyi aynı gün düzenler. Yabancı uyruklu mirasçı, vasiyetname veya nüfus kaydında karışıklık varsa sulh hukuk mahkemesine başvurulur. Ücret için güncel noter tarifesine bakılmalıdır.
2. Veraset ve intikal vergisi beyanı: Mirasçılar, ölüm tarihinden itibaren dört ay içinde (yurt dışında ölüm hâlinde altı ay) vergi dairesine beyanname verir. Tapuda intikal için verginin ilişik kesme belgesi gerekir.
3. Emlak vergisi: Belediyeden emlak vergisi borcu olmadığına dair belge veya bildirim güncellemesi yapılır.
4. Tapu müdürlüğüne başvuru: Mirasçılardan biri tek başına başvurabilir; taşınmaz tüm mirasçılar adına elbirliği hâlinde tescil edilir. Tapu harcı ve döner sermaye ücreti güncel tarifeye göre ödenir.
5. Paylı mülkiyete geçiş (isteğe bağlı): Tüm mirasçılar birlikte başvurursa intikal doğrudan paylı mülkiyet olarak yapılabilir. Değilse önce elbirliği tescili, sonra TMK 644 yolu izlenir.

İntikal işlemi yapılmamış tapularda ortaklığın giderilmesi davası açılabilir; mahkeme veraset ilamıyla mirasçıları belirler. Ancak birkaç kuşaktır intikal yapılmamışsa tüm ara mirasçıların veraset ilamları toplanmalıdır; bu, davayı aylarca uzatabilir. Masraf kalemlerinin tamamı için ortaklığın giderilmesi davası masrafları rehberine bakın.

Miras kalan hisseli tapuda hangi yol ne zaman tercih edilmelidir?

Mirasçılar taşınmazı elde tutmak ve yönetmek istiyorsa paylı mülkiyete geçiş; taşınmazdan ayrılmak veya bedelini almak istiyorsa ortaklığın giderilmesi davası ya da arabuluculukta anlaşma tercih edilir. Tek bir mirasçı ayrılmak istiyorsa paylı mülkiyete geçip payını diğer mirasçılara satmak, dava yoluna göre daha hızlı ve ucuzdur.

Karar rehberi:

Hedef	Önerilen yol
Taşınmazı elde tutup kiraya vermek	TMK 644 ile paylı mülkiyete geçiş
Bir mirasçı ayrılmak, diğerleri kalmak	Paylı mülkiyete geçiş, ardından pay devri
Kredi için teminat göstermek	Paylı mülkiyete geçiş
Taşınmazı satıp bedeli bölüşmek, herkes rızalı	Arabuluculukta anlaşma veya rızai satış
Taşınmazı satmak, bazı mirasçılar karşı	Arabuluculuk, sonra ortaklığın giderilmesi davası
Taşınmazı fiilen bölmek	Aynen taksim; imar durumu uygunsa

Payınızın satış hâlinde ne kadar edeceğini görmek için hisse değeri hesaplayıcısını kullanabilirsiniz.