Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer?

Ortaklığın giderilmesi davası ortalama ne kadar sürer?

Ortaklığın giderilmesi davası, arabuluculuk başvurusundan satış bedelinin dağıtılmasına kadar çoğunlukla 1 ile 3 yıl arasında sürer. Az paydaşlı, adresleri belli ve itirazsız dosyalarda süreç bir yılın altına inebilir. Çok paydaşlı, yurt dışı tebligat gerektiren veya istinafa giden dosyalarda ise süre 3 yılı aşabilir. Kesin bir süre vermek mümkün değildir.

Dava, sulh hukuk mahkemesinde görülür ve HMK 4 gereği basit yargılama usulüne tabidir. Basit yargılama usulü, yazılı yargılamaya göre daha az dilekçe aşaması içerdiği için teoride hızlıdır. Ancak uygulamada süreyi belirleyen şey usul değil, dosyanın somut özellikleridir: kaç paydaş olduğu, tebligatların ne kadar sürede tamamlandığı, keşif ve bilirkişi raporunun ne zaman geldiği ve kararın istinafa gidip gitmediği.

Süreyi anlamanın en sağlıklı yolu, davayı aşamalara bölmek ve her aşama için gerçekçi bir aralık düşünmektir. Dava sürecinin genel işleyişi için ortaklığın giderilmesi davası nasıl açılır rehberine bakılabilir.

Dava aşama aşama ne kadar sürer?

Ortaklığın giderilmesi davası yedi ana aşamadan geçer: arabuluculuk, dava açma ve tebligat, ön inceleme, keşif ve bilirkişi, karar, istinaf ve satış. Her aşamanın kendi süresi vardır ve aşamalar birbirini bekler. Aşağıdaki tablo her aşama için uygulamada görülen tahmini süre aralıklarını gösterir; rakamlar kesin değil, yön gösterici niteliktedir.

Aşama	Tahmini süre	Süreyi belirleyen etken
Arabuluculuk	1-3 ay	Paydaşların davete ulaşılabilirliği, toplantı sayısı
Dava açma ve tebligat	1-4 ay	Paydaş sayısı, adreslerin bilinip bilinmediği, yurt dışı tebligat
Ön inceleme ve ilk duruşma	2-4 ay	Mahkemenin iş yükü, duruşma günü aralığı
Keşif ve bilirkişi raporu	3-8 ay	Keşif günü verilmesi, bilirkişi raporunun gelmesi, rapora itiraz
Karar	1-3 ay	Rapora itirazların değerlendirilmesi, son duruşma
İstinaf (başvurulursa)	6-18 ay	Bölge adliye mahkemesinin iş yükü
Satış aşaması	4-10 ay	Kıymet takdiri, itiraz, ilan süresi, artırma sayısı

Tablodaki süreler toplandığında istinafsız bir dosya için yaklaşık 12-30 ay, istinaflı bir dosya için 18-48 ay gibi bir aralık ortaya çıkar. Her mahkemenin iş yükü farklı olduğu için büyük şehirlerdeki sulh hukuk mahkemelerinde duruşma günleri daha uzun aralıklarla verilir; bu durum toplam süreyi etkiler.

Arabuluculuk aşaması ne kadar sürer?

Arabuluculuk aşaması genellikle 1 ile 3 ay arasında tamamlanır. 6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca 1 Eylül 2023'ten itibaren ortaklığın giderilmesi davalarında arabuluculuk dava şartıdır. Arabulucu görevlendirildikten sonra tarafları toplantıya davet eder; anlaşma sağlanamazsa son tutanak düzenlenir ve bu tutanakla dava açılır.

Kanun, arabulucunun görevlendirildiği tarihten itibaren belirli bir süre içinde süreci sonlandırmasını öngörür; zorunlu hâllerde bu süre uzatılabilir. Uygulamada süreyi uzatan asıl etken, paydaşların davete ulaşılamaması veya toplantıya katılmamasıdır. Arabulucu, ulaşamadığı tarafları belirterek son tutanağı düzenler ve dava açılabilir; bu nedenle katılmayan paydaşlar süreci sonsuza kadar engelleyemez.

Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa dava açılmasına gerek kalmaz ve süreç birkaç ayda tamamen biter. Bu, en hızlı çözüm yoludur. Arabuluculuk aşamasının işleyişi ve anlaşma belgesinin tapuda nasıl kullanılacağı arabuluculuk dava şartı rehberinde anlatılmıştır.

Tebligat aşaması neden uzun sürer?

Tebligat aşaması, dava dilekçesinin tüm paydaşlara ulaştırılmasını kapsar ve 1 ile 4 ay arasında sürer. Ortaklığın giderilmesi davasında tüm paydaşlar davalı olmak zorundadır; tek bir paydaşa tebligat yapılamazsa dava ilerlemez. Adresi bilinmeyen, yurt dışında yaşayan veya ölmüş paydaşlar bu aşamayı ciddi biçimde uzatır.

Adresi bilinmeyen paydaşlar için mahkeme önce nüfus ve adres kayıt sisteminden araştırma yapar. Adres bulunamazsa ilanen tebligat yoluna gidilir; ilanen tebligat, gazete ilanı ve bekleme süresi nedeniyle tek başına birkaç ay alabilir.

Yurt dışında yaşayan paydaşlara tebligat, uluslararası sözleşmeler ve Tebligat Kanunu hükümlerine göre diplomatik veya konsolosluk kanalıyla yapılır. Bu işlem, ülkeye göre değişmekle birlikte genellikle 6 ayı bulabilir; bazı ülkelerde bir yılı aşabilir. Yurt dışındaki paydaşın Türkiye'de tebligat adresi göstermesi veya vekil ataması bu süreyi ortadan kaldırır.

Keşif ve bilirkişi aşaması ne kadar sürer?

Keşif ve bilirkişi aşaması genellikle 3 ile 8 ay arasında sürer ve davanın en belirleyici bölümüdür. Mahkeme, taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğini ve değerini tespit etmek için yerinde keşif yapar. Bilirkişi heyeti raporunu sunar; taraflar rapora itiraz edebilir ve gerekirse ek rapor alınır.

Keşif için mahkeme bir gün belirler ve keşif giderlerinin yatırılmasını ister. Gider yatırılmazsa keşif yapılmaz ve dava bekler. Keşif gününün belirlenmesi, mahkemenin takvimine göre birkaç hafta ile birkaç ay arasında değişir. Keşifte inşaat mühendisi, harita mühendisi, ziraat mühendisi veya gayrimenkul değerleme uzmanı gibi bilirkişiler görev alır.

Bilirkişi raporu keşiften sonra hazırlanır ve mahkemeye sunulur. Rapor taraflara tebliğ edilir ve itiraz süresi işler. Taraflardan biri rapora itiraz ederse mahkeme ek rapor isteyebilir ya da yeni bir bilirkişi heyeti görevlendirebilir. Her ek rapor süreci birkaç ay uzatır. Aynen taksim iddiası varsa bilirkişinin ayrıca taksim projesi hazırlaması gerekir; bu da ek zaman demektir. Aynen taksim ile satış arasındaki ayrım için aynen taksim mi satış mı rehberine bakılabilir.

Karar ne zaman verilir ve ne zaman kesinleşir?

Mahkeme, bilirkişi raporu kesinleştikten ve tarafların beyanları alındıktan sonra genellikle 1 ile 3 ay içinde kararını verir. Karar, taraflara tebliğ edilir; tebliğden itibaren iki haftalık istinaf süresi işler. Hiçbir taraf istinafa başvurmazsa karar kesinleşir. İstinafa başvurulursa dosya bölge adliye mahkemesine gider ve kesinleşme ertelenir.

Kararın kesinleşmesi, satış aşamasına geçilebilmesi için zorunludur. Kesinleşmemiş bir ortaklığın giderilmesi kararı üzerine satış yapılamaz. Bu nedenle bir paydaşın istinafa başvurması, satış sürecini istinaf sonuçlanana kadar durdurur.

Karar tebligatı da tıpkı dava dilekçesi tebligatı gibi tüm paydaşlara yapılmak zorundadır. Adresi bilinmeyen veya yurt dışında yaşayan paydaşlar için tebligat sorunu bu aşamada da tekrarlanır. Dava dilekçesi tebligatında yaşanan gecikmeler, karar tebligatında da yaşanabilir.

İstinaf süreci davayı ne kadar uzatır?

İstinaf başvurusu, ortaklığın giderilmesi davasını genellikle 6 ile 18 ay uzatır. Bölge adliye mahkemesi hukuk dairelerinin iş yükü bölgeden bölgeye değişir. İstinaf incelemesi çoğunlukla dosya üzerinden yapılır; duruşma açılması zorunlu değildir. Bölge adliye mahkemesi kararı onarsa karar kesinleşir; kaldırırsa dosya ilk derece mahkemesine geri döner ve süreç uzar.

Ortaklığın giderilmesi kararlarına karşı istinaf yolu açıktır. Yargıtay'a temyiz yolu ise dava değerine bağlı parasal sınırlara göre belirlenir; bu sınırlar her yıl güncellenir ve pek çok ortaklığın giderilmesi davası için temyiz yolu kapalıdır. Temyiz yolu açıksa süreç bir yıl ya da daha fazla uzayabilir.

Uygulamada istinaf başvurusu bazen davayı geciktirmek amacıyla yapılır. Satış istemeyen bir paydaş, kararı istinafa taşıyarak zaman kazanmaya çalışabilir. Ancak istinaf başvurusunun haklı bir gerekçesi yoksa bölge adliye mahkemesi başvuruyu reddeder ve karar kesinleşir. Satmak istemeyen paydaşın davayı ne kadar engelleyebileceği hissedar satmak istemezse ne olur rehberinde ayrıntılı anlatılmıştır.

Satış aşaması ne kadar sürer?

Satış aşaması, kararın kesinleşmesinden bedelin paylaştırılmasına kadar genellikle 4 ile 10 ay sürer. Satış memurluğu önce kıymet takdiri yaptırır; taraflar bu takdire itiraz edebilir. Ardından satış ilanı verilir, ilan süresi beklenir ve birinci artırma yapılır. Birinci artırmada satış gerçekleşmezse ikinci artırma düzenlenir. Sonra ihale kesinleşir ve bedel dağıtılır.

Kıymet takdiri, satış aşamasındaki ilk zaman alan işlemdir. Satış memuru bilirkişi görevlendirir; bilirkişi taşınmazı görür ve değer raporu hazırlar. Rapor taraflara tebliğ edilir. Kıymet takdirine itiraz edilirse sulh hukuk mahkemesi itirazı inceler ve gerekirse yeni bir kıymet takdiri yaptırır. İtiraz süreci birkaç ay ekleyebilir.

İlan ve artırma aşamasında İcra ve İflas Kanunu'nun taşınmaz satışına ilişkin hükümleri kıyasen uygulanır. Satış ilanı ile artırma günü arasında kanunda öngörülen bekleme süresi bulunur. Elektronik satış uygulamasında teklif verme süresi de bu aşamaya dahildir. Birinci artırmada alıcı çıkmazsa ikinci artırma için yeniden bekleme süresi işler.

İhale yapıldıktan sonra ihalenin feshi davası açılabilir. İhalenin feshi talebi, bedelin dağıtılmasını dava sonuçlanana kadar erteler ve bu ek süre birkaç aydan bir yıla kadar uzayabilir. İhale kesinleşince satış bedeli, masraflar düşüldükten sonra tapudaki pay oranlarına göre paydaşlara ödenir. Payınıza düşecek tahmini tutarı hisse değeri hesaplayıcısı ile görebilirsiniz.

Davayı uzatan etkenler nelerdir?

Ortaklığın giderilmesi davasını uzatan başlıca etkenler paydaş sayısının fazlalığı, yurt dışı tebligat, ölmüş paydaşların mirasçılarının tespiti, muhdesat iddiaları, bilirkişi raporuna itirazlar ve istinaf başvurusudur. Bu etkenlerden biri bile davayı aylarca uzatabilir; birkaçının bir araya gelmesi süreyi yıllara çıkarır.

Başlıca uzatıcı etkenler:

1. Çok sayıda paydaş: Miras yoluyla kuşaklar boyunca bölünmüş taşınmazlarda paydaş sayısı onlarca, bazen yüzlerce kişiye ulaşır. Her birine tebligat yapılması ve hepsinin davaya dahil edilmesi zorunludur.
2. Yurt dışında yaşayan paydaş: Yurt dışına tebligat diplomatik kanalla yapılır ve altı ayı aşabilir. Karar tebligatında aynı süreç tekrarlanır.
3. Ölmüş paydaş ve mirasçılık sorunu: Tapuda kayıtlı paydaş ölmüşse mirasçıları tespit edilir, mirasçılık belgesi alınır ve mirasçılar davaya dahil edilir. Mirasçılardan bazıları da ölmüşse zincir uzar.
4. Muhdesat iddiası: Taşınmaz üzerindeki bina veya ağaçların bir paydaşa ait olduğu iddia edilir ve diğer paydaşlar kabul etmezse, muhdesatın aidiyeti için ayrı tespit davası açılması gerekir. Ortaklığın giderilmesi davası bu davanın sonucunu bekleyebilir.
5. Bilirkişi raporuna itiraz: Her itiraz ek rapor veya yeni bilirkişi anlamına gelir ve birkaç ay ekler.
6. Aynen taksim talebi: Bölünme projesi hazırlanması, belediye ve kadastro görüşü alınması gerekir; satış kararına göre daha uzun sürer.
7. İstinaf başvurusu: Kesinleşmeyi 6-18 ay erteler.
8. Keşif giderinin yatırılmaması: Gider yatırılmadığı sürece keşif yapılmaz ve dava bekler.
9. Tapu kaydındaki uyumsuzluklar: Tapudaki isim yanlışlıkları, kimlik bilgisi eksiklikleri ve pay oranı hataları düzeltme gerektirir.

Bu etkenlerin çoğu davacının kontrolü dışındadır. Ancak hazırlık aşamasında yapılacak dikkatli bir çalışma, bazılarını baştan ortadan kaldırabilir.

Ölmüş paydaş varsa dava neden uzar?

Tapuda kayıtlı paydaşlardan biri ölmüşse dava, ölen kişinin mirasçılarına yöneltilmek zorundadır. Mirasçıların tespiti için mirasçılık belgesi alınır; belge yoksa mahkeme veya noter aracılığıyla çıkarılır. Mirasçılardan bazıları da ölmüşse her biri için ayrı mirasçılık belgesi gerekir. Bu zincir, özellikle eski tarihli tapularda aylarca sürebilir.

Mirasçılık belgesi (veraset ilamı) TMK 598 uyarınca sulh hukuk mahkemesinden veya noterden alınır. Ancak ölen kişinin mirasçıları arasında yabancı uyruklu olanlar varsa ya da nüfus kayıtlarında boşluklar bulunuyorsa noter belge veremez; mahkemeye başvurmak gerekir. Bu durum ek bir yargılama süreci anlamına gelir.

Mirasçılar tespit edildikten sonra her birine tebligat yapılır. Mirasçılar arasında adresi bilinmeyen ya da yurt dışında yaşayan kişiler varsa tebligat sorunu yeniden gündeme gelir. Dosyada onlarca mirasçının bulunduğu davalarda yalnızca mirasçı tespiti ve tebligat aşaması bir yılı bulabilir.

Elbirliği mülkiyetindeki miras taşınmazlarında dava, TMK 642'ye dayanır ve tüm mirasçıların davada yer alması zorunludur. Tapuda mirasçılar adına intikal yapılmamış olsa bile dava açılabilir; mahkeme, mirasçılık belgesine göre pay oranlarını belirler.

Dava süreci nasıl hızlandırılır?

Ortaklığın giderilmesi davasını hızlandırmanın en etkili yolları, tüm paydaşların adreslerini ve mirasçılık belgelerini dava açmadan önce hazırlamak, keşif ve bilirkişi giderlerini gecikmeden yatırmak, yurt dışındaki paydaşlardan Türkiye'de vekil atamalarını istemek ve satış aşamasında kıymet takdirine gereksiz itirazdan kaçınmaktır. Arabuluculukta anlaşmak ise en hızlı çözümdür.

Hızlandırma yolları:

1. Dava öncesi hazırlık: Güncel tapu kaydı, tüm paydaşların kimlik ve adres bilgileri, ölmüş paydaşlar için mirasçılık belgeleri dava açılmadan önce toplanmalıdır. Eksik belge nedeniyle verilen her ara karar en az bir duruşma aralığı kaybettirir.
2. Arabuluculukta uzlaşma: Paydaşlar arabuluculuk aşamasında anlaşırsa dava hiç açılmaz. Anlaşma belgesiyle tapuda doğrudan işlem yapılabilir. Bu, süreci aylara indirir.
3. Giderlerin zamanında yatırılması: Gider avansı, keşif ve bilirkişi ücretleri mahkemenin belirlediği sürede yatırılmalıdır. Gecikme, keşfin bir sonraki duruşmaya ertelenmesine yol açar.
4. Yurt dışındaki paydaşlar için vekil: Yurt dışında yaşayan paydaşların Türkiye'de bir avukata vekalet vermesi, aylar süren uluslararası tebligatı ortadan kaldırır.
5. Muhdesat konusunda uzlaşma: Taşınmaz üzerindeki yapıların kime ait olduğu konusunda paydaşlar anlaşırsa ayrı tespit davasına gerek kalmaz.
6. Doğrudan satış talebi: Taşınmazın bölünemeyeceği açıksa (apartman dairesi, küçük arsa gibi) dilekçede doğrudan satış talep edilmesi, aynen taksim incelemesini kısaltır.
7. Bilirkişi raporuna gereksiz itirazdan kaçınma: Rapordaki değer makul ise itiraz etmek yalnızca süreyi uzatır. Satış aşamasında yeniden kıymet takdiri yapılacağı için dava aşamasındaki değer tartışması çoğu zaman sonuç değiştirmez.
8. UYAP takibi: Dosyanın UYAP üzerinden düzenli takibi, ara kararların ve gider taleplerinin zamanında fark edilmesini sağlar.

Bu adımların hiçbiri mahkemenin iş yükünü değiştiremez; ancak davacının kontrolündeki gecikmeleri ortadan kaldırır.

En hızlı ve en yavaş senaryo nedir?

En hızlı senaryoda paydaş sayısı azdır, adresler bellidir, taşınmaz bölünemez niteliktedir, bilirkişi raporuna itiraz edilmez ve karar istinafa gitmez; bu durumda arabuluculuktan bedelin dağıtılmasına kadar geçen süre 10-15 ay civarında olabilir. En yavaş senaryoda ise yüzlerce mirasçı, yurt dışı tebligat, muhdesat davası ve istinaf bir araya gelir ve süre 4-5 yılı bulabilir.

İki senaryo arasındaki fark, davanın niteliğinden değil dosyanın somut koşullarından kaynaklanır. Aynı mahkemede aynı gün açılan iki dava, paydaş yapısı farklı olduğu için tamamen farklı sürelerde sonuçlanabilir.

Bir dosyanın hangi senaryoya yakın olduğu genellikle dava açılmadan önce öngörülebilir. Tapu kaydındaki paydaş sayısı, ölmüş paydaşların bulunup bulunmadığı, taşınmaz üzerinde yapı olup olmadığı ve paydaşlar arasındaki anlaşmazlığın derecesi, sürenin ana göstergeleridir.

Dava sırasında taşınmaz kullanılabilir mi?

Evet. Ortaklığın giderilmesi davası devam ederken taşınmaz üzerindeki mülkiyet ve kullanım hakları devam eder. Paydaşlar taşınmazı kullanmaya, kiraya vermeye ve gelirini paylaşmaya devam edebilir. Dava, taşınmazın satışına ya da bölünmesine kadar mevcut durumu değiştirmez. Ancak bir paydaşın payını üçüncü kişiye devretmesi hâlinde yeni paydaş davaya dahil edilir.

Dava süresince bir paydaşın taşınmazı tek başına kullanması, diğer paydaşların ecrimisil (haksız kullanım tazminatı) talep etme hakkını ortadan kaldırmaz. Ecrimisil ayrı bir davanın konusudur ve ortaklığın giderilmesi davasıyla birlikte görülmez.

Tapu kaydına dava şerhi konulması, üçüncü kişilerin davadan haberdar olmasını sağlar ve payını devralan kişinin davayı bilerek satın aldığı kabul edilir. Bu şerh, davanın süresini değiştirmez ancak pay devirleri nedeniyle taraf değişikliğinden kaynaklanan gecikmeleri azaltır.