Ortaklığın giderilmesi davasında satış nasıl yapılır?

Ortaklığın giderilmesi davasında satış nasıl başlar?

Satış, ortaklığın giderilmesi kararının kesinleşmesinden sonra paydaşlardan herhangi birinin satış memurluğuna başvurmasıyla başlar. Sulh hukuk mahkemesi kararında satışın satış memuru eliyle yapılacağını belirtir. Paydaş, kesinleşme şerhli kararla birlikte satış memurluğuna başvurur, satış giderlerini yatırır ve süreç kıymet takdiriyle devam eder.

Karar kesinleşmeden satış işlemine başlanamaz. Kesinleşme, istinaf süresinin itirazsız geçmesi ya da istinaf başvurusunun sonuçlanmasıyla gerçekleşir. Kesinleşme şerhi, mahkeme kalemi tarafından karara işlenir.

Satışı isteyen paydaşın davacı olması gerekmez. Davalı paydaşlardan biri de kararın kesinleşmesinden sonra satış talebinde bulunabilir. TMK 699 uyarınca satış kararı tüm paydaşlar için sonuç doğurur; hiçbir paydaşın satışı engelleme hakkı yoktur.

Satış talebi için belirli bir süre sınırı yoktur. Karar kesinleştikten yıllar sonra bile satış istenebilir. Ancak aradan uzun süre geçmişse taşınmazın değeri değişmiş olacağından yeni bir kıymet takdiri zorunludur. Davanın açılış aşamasından karara kadar olan bölüm ortaklığın giderilmesi davası nasıl açılır rehberinde anlatılmıştır.

Satış memurluğu nedir ve ne yapar?

Satış memurluğu, sulh hukuk mahkemesinin ortaklığın giderilmesi kararlarını yerine getirmekle görevli birimidir. Mahkeme yazı işleri müdürü veya görevlendirilen bir personel satış memuru olarak hareket eder. Satış memuru kıymet takdiri yaptırır, satış ilanını hazırlar, açık artırmayı yönetir, ihaleyi yapar ve bedeli paydaşlara dağıtır.

Satış memurluğu, icra dairesi gibi çalışır ancak icra dairesi değildir. Ortaklığın giderilmesi satışlarında İcra ve İflas Kanunu'nun taşınmaz satışına ilişkin hükümleri, TMK 699 ve Yargıtay yerleşik uygulaması gereği kıyasen uygulanır. Yani satış memuru, İİK'daki artırma, ilan, teminat ve ihalenin feshi kurallarını izler.

Satış memurunun işlemlerine karşı şikayet yolu açıktır. Şikayet, satış memurluğunun bağlı olduğu sulh hukuk mahkemesine yapılır. Kıymet takdirine itiraz ve ihalenin feshi talepleri de bu mahkemede görülür.

Bazı adliyelerde satış işlemleri, mahkeme tarafından görevlendirilen icra dairesi aracılığıyla yürütülür. Bu durumda icra müdürü satış memuru sıfatıyla hareket eder; uygulanan kurallar değişmez.

Kıymet takdiri nasıl yapılır?

Kıymet takdiri, satış memurluğunun taşınmazın güncel piyasa değerini belirlemek için bilirkişi aracılığıyla yaptığı değerlemedir. Satış memuru bilirkişi görevlendirir; bilirkişi taşınmazı yerinde inceler, emsal satışları ve bölge özelliklerini dikkate alarak rapor hazırlar. Belirlenen değer "muhammen bedel" olarak adlandırılır ve artırmanın başlangıç noktasını oluşturur.

Kıymet takdiri, dava aşamasındaki bilirkişi değerlemesinden bağımsızdır. Dava aşamasında belirlenen değer, satış aşamasında yeniden değerlendirilir; çünkü karar ile satış arasında geçen sürede piyasa koşulları değişmiş olabilir. İİK'nın kıymet takdirine ilişkin hükümleri kıyasen uygulanır ve belirli bir süre geçtikten sonra yeniden takdir yapılması gerekir.

Kıymet takdiri raporu tüm paydaşlara tebliğ edilir. Muhdesat varsa bilirkişi, arsa değeri ile yapı değerini ayrı ayrı belirler. Tarım arazilerinde ziraat mühendisi, yapılı taşınmazlarda inşaat mühendisi veya değerleme uzmanı görev alır.

Bilirkişi raporunda taşınmazın tapu bilgileri, yüzölçümü, imar durumu, üzerindeki yapılar, konumu ve emsal değerler yer alır. Rapor, satış ilanında da özetlenir. Payınızın muhammen bedele göre tahmini karşılığını hisse değeri hesaplayıcısı ile görebilirsiniz.

Kıymet takdirine nasıl itiraz edilir?

Kıymet takdirine itiraz, raporun tebliğinden itibaren İİK'da öngörülen süre içinde satış memurluğunun bağlı olduğu sulh hukuk mahkemesine yapılır. İtiraz eden paydaş, değerin düşük veya yüksek belirlendiğini somut gerekçelerle göstermelidir. Mahkeme gerekli görürse yeni bilirkişi ile yeniden kıymet takdiri yaptırır; itiraz giderini itiraz eden taraf yatırır.

İtiraz süresi kısadır ve hak düşürücü niteliktedir. Süre geçtikten sonra kıymet takdiri kesinleşir ve artırmada bu bedel esas alınır. Bu nedenle rapor tebliğ edildiğinde süre dikkatle takip edilmelidir.

İtiraz gerekçesi olarak emsal satış belgeleri, bağımsız değerleme raporları, imar durumundaki değişiklikler ya da raporda dikkate alınmayan özellikler (yol cephesi, altyapı, yapı kalitesi gibi) sunulabilir. Yalnızca "değer düşük" demek yeterli değildir.

Mahkemenin itiraz üzerine verdiği karar kesindir. Yeni kıymet takdiri yapılırsa yeni rapor da taraflara tebliğ edilir. İtiraz süreci satışı birkaç ay geciktirir; bu nedenle yalnızca ciddi bir değer farkı varsa itiraz edilmesi tavsiye edilir.

Satış ilanı nasıl verilir?

Satış ilanı, kıymet takdiri kesinleştikten sonra satış memurluğu tarafından hazırlanır ve elektronik satış portalında yayımlanır. İlanda taşınmazın tapu bilgileri, muhammen bedeli, artırma tarihleri, teminat tutarı, satış şartları ve varsa taşınmaz üzerindeki yükler yer alır. İlan, tüm paydaşlara tebliğ edilir ve ilan tarihi ile artırma tarihi arasında kanunda öngörülen süre bulunur.

İİK'nın ilana ilişkin hükümleri kıyasen uygulanır. İlan, elektronik satış portalında zorunlu olarak yayımlanır. Satış memuru, taşınmazın değerine ve niteliğine göre ilanın ayrıca gazetede veya diğer araçlarla yayımlanmasına da karar verebilir. Yüksek değerli taşınmazlarda gazete ilanı yaygındır.

İlan metninde artırmaya katılacakların yatırması gereken teminat oranı, ihale bedelinin ödenme süresi, tellaliye ve tapu harcının kime ait olduğu, taşınmazın kiracılı olup olmadığı gibi bilgiler yer alır. Alıcı adayları ilanı dikkatle okumalıdır; çünkü ihale, ilan şartlarıyla yapılmış sayılır.

İlanın paydaşlara usulüne uygun tebliğ edilmemesi, ihalenin feshi sebebi olabilir. Bu nedenle satış memurluğu ilan tebligatlarını titizlikle yapar ve adresi bilinmeyen paydaşlar için ilanen tebligat yoluna gider.

Açık artırma nasıl yapılır?

Açık artırma, elektronik satış portalı üzerinden yapılır. İlanda belirtilen teklif verme süresi boyunca teminat yatıran katılımcılar elektronik ortamda teklif verir. Teklif süresi sonunda en yüksek teklifi veren kişiye, teklif kanuni asgari oranı karşılıyorsa ihale yapılır. İİK'nın elektronik satış hükümleri kıyasen uygulanır; fiziki artırma usulü büyük ölçüde terk edilmiştir.

Elektronik satış öncesinde artırmalar adliyede fiziki olarak yapılırdı. İİK'da yapılan değişiklikle taşınmaz satışları elektronik ortama taşınmıştır ve ortaklığın giderilmesi satışları da bu usule tabidir. Katılımcılar, UYAP üzerinden e-Devlet şifresi veya elektronik imza ile sisteme girer, teminatı yatırır ve teklif verir.

Teklif verme süresi ilanda belirtilir ve genellikle bir hafta sürer. Süre sonunda sistem, en yüksek teklifi otomatik olarak belirler. Teklif sürenin son anlarında verilirse süre uzayabilir; bu kural, son saniye tekliflerinin haksız avantaj sağlamasını önler.

Artırmada teklif, muhammen bedelin belirli bir yüzdesinin altında olamaz. Bu kural aşağıda ayrıca açıklanmıştır. Teklif, rüçhanlı alacaklıların alacaklarını ve satış giderlerini de karşılamalıdır.

Birinci ve ikinci artırma arasındaki fark nedir?

Birinci artırmada satışın gerçekleşmesi için en yüksek teklifin muhammen bedelin kanunda öngörülen asgari yüzdesini karşılaması gerekir. Birinci artırmada bu orana ulaşan teklif çıkmazsa ikinci artırma yapılır. İkinci artırmada da aynı asgari oran aranır; ikinci artırmada da satış gerçekleşmezse satış talebi düşer ve yeniden satış istenmesi gerekir.

Uygulamada iki artırma arasında belirli bir bekleme süresi bulunur ve bu süre ilanda belirtilir. İkinci artırma tarihi, birinci artırma ilanıyla birlikte duyurulur; ayrı bir ilan gerekmez.

İİK'da yapılan değişiklikten önce ikinci artırmada daha düşük bir oran uygulanıyordu. Güncel düzenlemede her iki artırmada da aynı asgari oran aranır. Bu nedenle ikinci artırma, birinci artırmada alıcı çıkmaması hâlinde yeni bir şans sunar ancak daha düşük bedelle satış anlamına gelmez.

İki artırmada da satış gerçekleşmezse satış memurluğu dosyayı kapatmaz; paydaşlardan biri yeni satış talebinde bulunabilir. Yeniden satış için yeni giderlerin yatırılması ve kıymet takdirinin güncel olup olmadığının kontrol edilmesi gerekir.

Muhammen bedelin yüzde kaçı ile satış yapılır?

İİK'nın taşınmaz satışına ilişkin güncel hükümlerine göre ihale, en yüksek teklifin muhammen bedelin yüzde ellisini karşılaması ve ayrıca satış giderleri ile rüçhanlı alacakların toplamını aşması hâlinde yapılır. Bu kural birinci ve ikinci artırmada aynı biçimde uygulanır. Bu oranın altındaki tekliflerle ihale yapılamaz.

Yüzde elli kuralı, taşınmazın değerinin çok altında satılmasını önlemeye yöneliktir. Muhammen bedel bilirkişi tarafından belirlendiği için kıymet takdirinin doğru yapılması, paydaşların alacağı tutar açısından belirleyicidir. Düşük belirlenmiş bir muhammen bedel, taşınmazın gerçek değerinin altında satılmasına yol açabilir.

Uygulamada artırmalar çoğu zaman muhammen bedelin üzerinde sonuçlanır; özellikle talep gören konumlardaki taşınmazlarda rekabet nedeniyle teklifler yükselir. Ancak talebin düşük olduğu bölgelerde teklifler asgari orana yakın kalabilir.

Asgari oran hesaplanırken satış giderleri ve varsa taşınmaz üzerindeki ipotek gibi rüçhanlı alacaklar da dikkate alınır. Teklifin bu tutarları karşılamaması hâlinde, yüzde elli oranını aşsa bile ihale yapılmaz.

İhaleye kimler katılabilir?

Açık artırmaya paydaşlar ve üçüncü kişiler katılabilir. Kural olarak satış herkese açıktır; paydaşlar diğer katılımcılarla eşit koşullarda teklif verir. Ancak TMK 699 uyarınca tüm paydaşlar oybirliğiyle isterse mahkeme, satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılmasına karar verebilir. Bu durumda üçüncü kişiler artırmaya katılamaz.

Paydaşlar arasında satış kararı, dava aşamasında verilmelidir. Tek bir paydaşın bile karşı çıkması hâlinde satış herkese açık yapılır. Paydaşlar arasında satış, taşınmazın aile dışına çıkmasını önlemek isteyen mirasçılar için tercih edilen bir yoldur.

Herkese açık artırmada paydaşın önalım hakkı yoktur. Yargıtay yerleşik uygulamasına göre cebri satışlarda yasal önalım hakkı kullanılamaz; paydaş taşınmazı almak istiyorsa artırmada en yüksek teklifi vermelidir. Önalım hakkının kapsamı önalım (şufa) hakkı rehberinde anlatılmıştır.

Paydaş, artırmaya katılırken kendi payına düşen tutarı teminat ve bedel hesabında mahsup ettirebilir. Yani taşınmazı alan paydaş, ihale bedelinin tamamını değil, diğer paydaşlara düşen kısmını öder. Bu uygulama paydaşlara pratik bir avantaj sağlar.

Satmak istemeyen paydaşın artırmaya katılarak taşınmazı satın alması mümkündür. Bu, taşınmazı elinde tutmak isteyen paydaş için en doğrudan yoldur. Konu hissedar satmak istemezse ne olur rehberinde ayrıntılı ele alınmıştır.

Teminat nasıl yatırılır?

Artırmaya katılmak isteyen herkes, muhammen bedelin İİK'da öngörülen oranı kadar teminat yatırmak zorundadır. Teminat, elektronik satış portalı üzerinden banka aracılığıyla yatırılır veya teminat mektubu sunulur. İhaleyi kazanamayan katılımcıların teminatı iade edilir; ihaleyi kazanan kişinin teminatı ihale bedelinden mahsup edilir.

Teminat oranı ilanda açıkça belirtilir. Paydaşlar, kendi paylarına düşen tutar teminatı karşılıyorsa ayrıca teminat yatırmak zorunda değildir; bu husus satış memurluğuna bildirilir.

İhaleyi kazanan kişi, ihale bedelini kanunda öngörülen sürede ödemezse ihale düşer ve teminat, yeniden yapılacak satıştaki bedel farkı ile giderler için kullanılır. Bu nedenle teklif vermeden önce ödeme gücünün değerlendirilmesi gerekir.

Teminat mektubu kullanılacaksa mektubun kesin ve süresiz olması ve ilanda belirtilen şartları taşıması gerekir. Nakit teminat, elektronik ortamda banka hesabından aktarılır ve sistem tarafından otomatik olarak doğrulanır.

İhale nasıl kesinleşir ve bedel ne zaman ödenir?

İhale, artırma sonunda en yüksek teklif sahibine yapılır ve ihale tutanağı düzenlenir. İhale alıcısı, bedeli İİK'da öngörülen süre içinde satış memurluğu hesabına yatırır. İhalenin feshi talebi yoksa ya da talep reddedilirse ihale kesinleşir ve taşınmaz alıcı adına tapuda tescil edilir. Bedel, kesinleşmeden sonra paydaşlara dağıtılır.

İhale bedelinin ödenme süresi kısa tutulur ve ihale tutanağında belirtilir. Alıcı, satış memurluğuna başvurarak ödeme süresi içinde bedeli yatırır. Süre geçirilirse ihale düşer ve İİK'nın ihalenin düşmesine ilişkin hükümleri kıyasen uygulanır.

Alıcı, ihale bedeline ek olarak tapu harcı, tellaliye harcı ve KDV gibi giderleri öder. Bu giderler ilanda belirtilir ve alıcının sorumluluğundadır. Tellaliye harcı satış bedelinden düşülür; tapu harcı ise tescil sırasında alıcı tarafından ödenir.

Kesinleşen ihale üzerine satış memurluğu tapu müdürlüğüne yazı yazar ve taşınmaz alıcı adına tescil edilir. Tescil ile birlikte alıcı taşınmazın maliki olur. Taşınmaz üzerindeki ipotek ve hacizler, İİK hükümleri çerçevesinde bedelden karşılanarak kaldırılır.

İhalenin feshi nasıl istenir?

İhalenin feshi, artırma veya ihale sürecinde kanuna aykırılık bulunması hâlinde ihalenin iptal edilmesini sağlayan yoldur. Fesih talebi, ihale tarihinden itibaren İİK'da öngörülen süre içinde satış memurluğunun bağlı olduğu sulh hukuk mahkemesine yapılır. Talep kabul edilirse ihale iptal edilir ve satış yeniden yapılır; reddedilirse ihale kesinleşir.

Fesih sebepleri arasında ilanın usulüne uygun yapılmaması, ilanın paydaşlara tebliğ edilmemesi, kıymet takdirinin süresi dolmuş olması, artırmaya fesat karıştırılması, artırmanın usulüne uygun yürütülmemesi ve alıcının taşınmazın esaslı niteliklerinde hataya düşürülmesi sayılabilir. İİK'daki ihalenin feshi hükümleri kıyasen uygulanır.

Fesih talebini paydaşlar, ihale alıcısı ve artırmaya katılan diğer kişiler ileri sürebilir. Talep, hukuki yararı olan kişilerle sınırlıdır. Fesih talebinde bulunan kişi, gerekçesini somut olarak ortaya koymalıdır.

Fesih talebi reddedilirse ve talep kötü niyetli görülürse mahkeme, talepte bulunan kişiyi ihale bedelinin belirli bir yüzdesi oranında para cezasına mahkum edebilir. Bu düzenleme, ihaleyi geciktirmeye yönelik haksız fesih taleplerini önlemeye yöneliktir. Fesih talebi görülürken bedelin paydaşlara dağıtımı bekletilir.

Satış bedeli paydaşlara nasıl paylaştırılır?

Satış bedeli, ihale kesinleştikten sonra satış memurluğu tarafından paylaştırılır. Önce satış giderleri, tellaliye harcı ve mahkeme kararında paydaşlara yükletilen yargılama giderleri düşülür. Varsa muhdesat sahibine yapı değerine düşen kısım ödenir. Kalan net tutar, tapudaki pay oranlarına göre paydaşlara dağıtılır ve her paydaşın banka hesabına aktarılır.

Paylaştırma sırası şöyle işler:

1. Satış giderleri: Kıymet takdiri, ilan, tebligat ve diğer satış giderleri bedelden düşülür ve bu giderleri yatıran paydaşa iade edilir.
2. Tellaliye harcı: Belediye Gelirleri Kanunu uyarınca hesaplanan tellaliye bedelden ayrılır.
3. Rüçhanlı alacaklar: Taşınmaz üzerinde ipotek varsa ipotek alacaklısına, hacizler varsa haciz sırasına göre ödeme yapılır. Bir paydaşın payı üzerindeki haciz, yalnızca o paydaşa düşen tutardan karşılanır.
4. Yargılama giderleri ve vekalet ücreti: Mahkeme kararında paydaşlara pay oranında yükletilen giderler, her paydaşın payından mahsup edilerek hak sahibine ödenir.
5. Muhdesat bedeli: Muhdesat tespit edilmişse yapı değerine düşen kısım muhdesat sahibine ayrıca ödenir.
6. Net bedelin dağıtımı: Kalan tutar tapudaki pay oranlarına göre paydaşlara ödenir.

Paydaşların banka hesap bilgileri (IBAN) satış memurluğuna bildirilmelidir. Hesap bildirmeyen paydaşın payı, satış memurluğu hesabında bekletilir; paydaş başvurduğunda ödenir. Elbirliği mülkiyetinde (miras ortaklığında) dağıtım, mirasçılık belgesindeki paylara göre yapılır.

Taşınmazı paydaşlardan biri satın almışsa kendi payına düşen tutar ihale bedelinden mahsup edilir ve yalnızca diğer paydaşlara düşen kısmı öder. Bu durumda dağıtım, ödenen kısım üzerinden yapılır.

E-satış (UYAP) uygulaması nasıl çalışır?

Elektronik satış, İcra ve İflas Kanunu'nda yapılan değişiklikle taşınmaz satışlarının tamamen elektronik ortamda yapılmasını sağlayan sistemdir. Ortaklığın giderilmesi satışları da bu sisteme tabidir. Katılımcılar, UYAP elektronik satış portalına e-Devlet şifresi veya elektronik imza ile girer, teminatı elektronik olarak yatırır ve ilanda belirtilen süre boyunca teklif verir.

Sistemin işleyişi adım adım şöyledir:

1. İlanın yayımlanması: Satış memurluğu, satış ilanını elektronik satış portalında yayımlar. İlanda taşınmazın fotoğrafları, kıymet takdiri raporu özeti ve satış şartları bulunur.
2. Kayıt ve teminat: Katılımcı, portala giriş yaparak ilgili satışa kayıt olur ve teminatı elektronik ortamda yatırır.
3. Teklif verme: İlanda belirtilen başlangıç ve bitiş tarihleri arasında teklif verilir. Her teklif, bir öncekinden belirli bir tutarda yüksek olmalıdır.
4. Sürenin uzaması: Bitiş saatine yakın verilen teklifler süreyi belirli bir dilim kadar uzatır. Bu, son dakika tekliflerine karşı diğer katılımcılara cevap hakkı tanır.
5. İhale: Süre sonunda en yüksek teklif kanuni asgari oranı karşılıyorsa satış memuru ihaleyi yapar ve tutanak düzenler.
6. Ödeme ve tescil: Alıcı bedeli süresi içinde yatırır; ihale kesinleşince tapuda tescil yapılır.

Elektronik satış, fiziki artırmaya göre daha fazla katılımcıya ulaşır ve genellikle daha yüksek bedelle sonuçlanır. Katılımcılar Türkiye'nin herhangi bir yerinden teklif verebilir. Taşınmazın fotoğraflarının ve raporun portalda görülebilmesi, alıcıların bilgi edinmesini kolaylaştırır.

Sistem üzerinden verilen teklifler bağlayıcıdır ve geri alınamaz. Teklif vermeden önce ilan şartlarının, kıymet takdiri raporunun ve taşınmaz üzerindeki yüklerin dikkatle incelenmesi gerekir. Taşınmazı fiilen görmek isteyen alıcılar, satış memurluğuna başvurarak yer gösterme talep edebilir.

Satış gerçekleşmezse ne olur?

Birinci ve ikinci artırmada kanuni asgari oranı karşılayan teklif çıkmazsa satış gerçekleşmez ve satış talebi düşer. Ortaklığın giderilmesi kararı geçerliliğini korur; paydaşlardan biri yeniden satış talebinde bulunabilir. Yeni satış için giderlerin yeniden yatırılması ve kıymet takdirinin güncelliğinin kontrol edilmesi gerekir.

Satışın gerçekleşmemesinin en yaygın nedenleri muhammen bedelin piyasa değerinin üzerinde belirlenmesi, taşınmazın konumu veya niteliği nedeniyle talep görmemesi ve taşınmaz üzerindeki yüklerin (ipotek, kiracı, muhdesat) alıcıları caydırmasıdır.

Yeniden satış talebinde paydaşlar, kıymet takdirinin yeniden yapılmasını isteyebilir. Piyasa koşulları değiştiyse yeni değerleme daha gerçekçi bir muhammen bedel ortaya koyar ve satış ihtimalini artırır.

Satış gerçekleşmediği sürece taşınmaz paylı mülkiyette kalmaya devam eder. Paydaşlar, bu süreçte kendi aralarında anlaşarak taşınmazı paylaşabilir veya birinin diğerlerinin payını satın almasını kararlaştırabilir. Kesinleşmiş satış kararı, böyle bir anlaşmaya engel değildir. Aynen taksim ile satış arasındaki seçim aynen taksim mi satış mı rehberinde anlatılmıştır.