Ortaklığın giderilmesinde arabuluculuk zorunlu mu? Dava şartı arabuluculuk

Ortaklığın giderilmesi davasında arabuluculuk zorunlu mu?

Evet. Ortaklığın giderilmesi davası açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. 7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen 18/B maddesi, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıkları 1 Eylül 2023'ten itibaren zorunlu arabuluculuk kapsamına almıştır. Arabulucuya başvurmadan açılan dava usulden reddedilir.

Bu düzenlemeden önce ortaklığın giderilmesi davaları doğrudan sulh hukuk mahkemesinde açılabiliyordu. 1 Eylül 2023 tarihinden sonra açılan tüm davalarda ise önce arabuluculuk aşamasının tamamlanması ve dava dilekçesine "anlaşamama" son tutanağının eklenmesi gerekir. Bu tarihten önce açılmış ve derdest olan davalar için arabuluculuk şartı aranmaz.

Arabuluculuk aşaması, davanın öncesindeki zorunlu bir adımdır; davayı ortadan kaldırmaz. Paydaşlar anlaşamazsa süreç sonunda dava açılır. Davanın tamamı için ortaklığın giderilmesi davası nasıl açılır rehberine bakabilirsiniz.

Hangi kanun maddesi arabuluculuğu zorunlu kılıyor?

Dayanak, 6325 sayılı Kanun'un 18/B maddesidir. Bu madde, 5 Nisan 2023 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7445 sayılı Kanun ile eklenmiş ve 1 Eylül 2023'te yürürlüğe girmiştir. Madde 18/B, dört uyuşmazlık türünde dava açmadan önce arabulucuya başvurulmasını dava şartı olarak düzenler.

18/B kapsamındaki uyuşmazlıklar:

Uyuşmazlık türü	Örnek
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç)	Kira tespiti, tahliye davası
Taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesi	Hisseli tapunun satışı veya taksimi
Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar	Aidat, ortak alan kullanımı
Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar	Taşkın yapı, gürültü, ağaç dalları

Usul kuralları ise 6325 sayılı Kanun'un 18/A maddesinde yer alır. Bu madde başvuru yerini, süreleri, ücretleri ve son tutanağın davadaki işlevini düzenler. Yani 18/B "hangi davalarda zorunlu" sorusunu, 18/A ise "nasıl işler" sorusunu cevaplar.

Arabuluculuk başvurusu nereye yapılır?

Başvuru, uyuşmazlığın konusuna göre yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır (6325 sayılı Kanun 18/A/4). Ortaklığın giderilmesinde yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi olduğundan, başvuru da taşınmazın bulunduğu adliyedeki arabuluculuk bürosuna yapılır. Arabuluculuk bürosu olmayan yerlerde başvuruyu görevlendirilen sulh hukuk mahkemesi yazı işleri müdürlüğü alır.

Başvuru yolları:

1. Adliyedeki arabuluculuk bürosuna şahsen: Kimlik, taşınmazın tapu bilgileri ve karşı tarafların ad ve adres bilgileriyle başvuru formu doldurulur.
2. UYAP Vatandaş Portalı veya e-Devlet üzerinden elektronik başvuru: E-imza veya mobil imza ile yapılır.
3. Avukat aracılığıyla UYAP Avukat Portalından: Vekâletname gerekir.

Karşı taraf, yetki itirazında bulunabilir. İtiraz, arabulucunun yaptığı ilk toplantı davetinden itibaren en geç ilk toplantıda ileri sürülür; sulh hukuk mahkemesi bu itirazı dosya üzerinden karara bağlar. Yanlış yere yapılan başvuru süreci uzatır, bu yüzden taşınmazın bulunduğu yer doğru tespit edilmelidir. Mahkeme yetkisiyle ilgili ayrıntılar ortaklığın giderilmesi davası hangi mahkemede açılır rehberinde yer alır.

Başvuruyu paydaşlardan biri yapar; diğer tüm paydaşlar karşı taraf olarak gösterilir. Tapuda ölmüş kişi varsa mirasçıları yazılır. Bu yüzden başvuru öncesi güncel tapu kaydı ve gerekirse veraset ilamı alınmalıdır.

Arabuluculuk süreci nasıl işler ve ne kadar sürer?

Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde süreci tamamlamak zorundadır; zorunlu hâllerde bu süre en fazla bir hafta uzatılabilir (6325 sayılı Kanun 18/A/9). Toplam süre dört haftayı geçemez. Süre sonunda anlaşma ya da anlaşamama son tutanağı düzenlenir.

Sürecin adımları:

1. Başvuru ve görevlendirme: Büro, sicile kayıtlı arabuluculardan birini atar. Taraflar listeden bir arabulucu üzerinde anlaşmışsa o arabulucu görevlendirilir.
2. İlk temas: Arabulucu, tarafları telefon, SMS, e-posta veya posta ile toplantıya davet eder. İlk toplantı davetine ulaşılamayan taraf olabilir; arabulucu makul çabayı gösterir.
3. Toplantılar: Taraflar bizzat, kanuni temsilcileri veya avukatları aracılığıyla katılabilir. Toplantılar yüz yüze veya görüntülü görüşme yoluyla yapılabilir. Paydaş sayısı fazlaysa birkaç oturum gerekebilir.
4. Görüşme konuları: Taşınmazın bir paydaşa devri ve diğerlerine bedel ödenmesi, üçüncü kişiye satış ve bedelin paylaşımı, fiilen taksim, kullanım anlaşması gibi seçenekler tartışılır.
5. Son tutanak: Anlaşma sağlanırsa anlaşma belgesi ve son tutanak; sağlanamazsa anlaşamama son tutanağı düzenlenir. Tutanak taraflara verilir ve büroya bildirilir.

Süreç sırasında zamanaşımı ve hak düşürücü süreler işlemez (18/A/15). Ortaklığın giderilmesi davası süreye bağlı olmadığı için bu hüküm pratikte ecrimisil gibi bağlı talepler bakımından önem taşır.

Toplantıya katılmayan paydaş için ne olur?

Geçerli mazereti olmaksızın ilk toplantıya katılmayan taraf yüzünden süreç sona ererse bu durum son tutanakta belirtilir; bu taraf, davada kısmen veya tamamen haklı çıksa bile yargılama giderlerinin tamamından sorumlu tutulur ve lehine vekâlet ücretine hükmedilmez (6325 sayılı Kanun 18/A/11). Katılmamak süreci engellemez, yalnızca katılmayan aleyhine sonuç doğurur.

Uygulamada bu kural, satışı istemeyen paydaşları toplantıya çekmek için önemli bir etkendir. Taraflardan biri hiç ulaşılamaz durumda ise arabulucu bunu tutanağa yazar ve anlaşamama son tutanağı düzenlenir; dava yolu açılır. Toplantıya katılmayan paydaşın davadaki durumu hakkında hissedar satmak istemezse ne olur rehberine bakabilirsiniz.

Her iki tarafın da katılmaması hâlinde de anlaşamama tutanağı düzenlenir; bu durumda yargılama giderleri davada tarafların payları oranında paylaştırılır.

Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa taşınmaz tapuda nasıl devredilir?

Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa anlaşma belgesi, tarafların ve avukatlarının imzasıyla ilam niteliğinde belge hâline gelir; ancak taşınmazın devrine ilişkin anlaşmaların tapuda uygulanabilmesi için sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması gerekir. 7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Kanun'a eklenen 17/B maddesi, taşınmazın devrine veya sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin arabuluculuk anlaşmalarını özel olarak düzenler.

Bu düzenlemenin sağladığı imkânlar:

• Tasarruf yetkisi kısıtlaması şerhi: Arabuluculuk sürecinde taraflar, taşınmazın başkasına devredilmemesi için tapuya tasarruf yetkisi kısıtlaması şerhi konulmasını isteyebilir. Şerh, arabuluculuk süreci boyunca geçerlidir.
• İcra edilebilirlik şerhi: Taşınmazın devrini içeren anlaşma belgesi, sulh hukuk mahkemesinden alınacak icra edilebilirlik şerhiyle tapu müdürlüğünde işlem görür. Mahkeme, anlaşmanın kanuna ve arabuluculuğa elverişli olup olmadığını dosya üzerinden inceler.
• Tescil: İcra edilebilirlik şerhi alınmış anlaşma belgesiyle tapu müdürlüğüne başvurulur; taşınmaz anlaşmaya göre bir paydaşa veya üçüncü kişiye devredilir.

Anlaşma içerikleri uygulamada şu şekillerde olur: Paydaşlardan biri diğerlerinin payını belirlenen bedelle alır; taşınmaz üçüncü kişiye satılır ve bedel anlaşılan oranda bölüşülür; taşınmaz fiilen bölünür ve her paydaş kendi bölümünü alır (imar mevzuatı izin veriyorsa). Paydaşlar arasında payların devri söz konusuysa diğer paydaşların önalım (şufa) hakkı doğmaz; çünkü paydaşa yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılmaz.

Anlaşma sağlanınca aynı konuda dava açılamaz. Bu yüzden anlaşmanın bedel, ödeme tarihi ve devir zamanı gibi unsurları açık yazılmalıdır. Payınıza düşecek bedeli görüşme öncesi tahmin etmek için hisse değeri hesaplayıcısını kullanabilirsiniz.

Anlaşma sağlanamazsa dava nasıl açılır?

Anlaşma sağlanamazsa arabulucu anlaşamama son tutanağı düzenler; davacı bu tutanağın aslını veya arabulucu tarafından onaylanmış örneğini dava dilekçesine ekleyerek taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde davayı açar (6325 sayılı Kanun 18/A/2). Son tutanak olmadan dava açılamaz.

Son tutanakla ilgili kurallar:

1. Dava dilekçesine son tutanak eklenmemişse mahkeme, bir haftalık kesin süre içinde sunulmasını ister; sunulmazsa dava usulden reddedilir.
2. Arabulucuya hiç başvurulmadan dava açılmışsa mahkeme, başka bir işlem yapmadan davayı usulden reddeder. Bu kararla harç ve masraflar boşa gider.
3. Usulden ret kararı, davanın esası hakkında hüküm doğurmaz; arabuluculuk tamamlandıktan sonra dava yeniden açılabilir.
4. Son tutanağın "süresi" yoktur; ancak tutanak sonrası paydaş yapısı değişmişse (ölüm, pay devri) yeni paydaşlar için tekrar arabuluculuk gerekebileceği tartışmalıdır. Güvenli yol, tutanak düzenlendikten sonra makul süre içinde dava açmaktır.

Dava dilekçesinde arabuluculuk aşaması "açıklamalar" bölümünde belirtilir ve son tutanak ekler arasında gösterilir. Dilekçe hazırlığı için dava dilekçesi örneği rehberine bakabilirsiniz.

Arabuluculuk ücreti ne kadar ve kim öder?

Anlaşma sağlanamazsa arabuluculuk ücretinin ilk iki saati Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır; iki saati aşan kısım, aksi kararlaştırılmamışsa taraflarca eşit ödenir (6325 sayılı Kanun 18/A/13). Anlaşma sağlanırsa ücret, güncel Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesine göre anlaşma değeri üzerinden hesaplanır ve aksi kararlaştırılmamışsa taraflar arasında eşit bölüşülür.

Ücret kalemleri:

Durum	Ücret	Kim öder
Anlaşamama, ilk 2 saat	Tarifedeki saatlik ücret	Adalet Bakanlığı bütçesi
Anlaşamama, 2 saati aşan kısım	Tarifedeki saatlik ücret	Taraflar eşit
Anlaşma	Anlaşma değeri üzerinden tarife oranı (asgari tutar tarifede)	Taraflar eşit, aksi kararlaştırılabilir
Karşı tarafa ulaşılamama	Tarifedeki ücret	Adalet Bakanlığı bütçesi

Adalet Bakanlığı tarafından ödenen ücret, davanın sonunda yargılama gideri sayılır ve haksız çıkan tarafa yükletilir. Tarifedeki tutarlar her yıl güncellendiğinden kesin rakam için güncel Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesine bakılmalıdır. Davanın diğer masraf kalemleri için ortaklığın giderilmesi davası masrafları rehberine bakın.

Arabuluculuk aşamasında avukat tutmak zorunlu değildir. Taraf kendisi katılabilir; avukatla katılırsa avukatlık ücreti taraf ile avukat arasındaki sözleşmeye göre belirlenir.

Arabuluculuğun paydaşlar için avantajları nelerdir?

Arabuluculuk, ortaklığın giderilmesi davasına göre çok daha kısa sürer, masrafı düşüktür, satış bedelinin mahkeme satışında oluşan değer kaybını önler ve paydaşların kendi belirledikleri bir çözümü tapuya yansıtmalarına imkân verir. Mahkeme satışında taşınmaz genellikle açık artırmada piyasa değerinin altında satılırken, arabuluculukta paydaşlar bedeli kendileri belirler.

Karşılaştırma:

Ölçüt	Arabuluculuk	Ortaklığın giderilmesi davası
Süre	3-4 hafta	Genellikle 1-2 yıl, itiraz hâlinde daha uzun
Satış bedeli	Paydaşların anlaştığı bedel	Açık artırma; çoğu zaman değerin altında
Sonuç	Tarafların belirlediği çözüm	Hâkimin TMK 699'a göre kararı
Masraf	Tarife ücreti, ilk 2 saat devletten	Harç, keşif, bilirkişi, satış giderleri
Paydaş ilişkisi	Görüşme yoluyla korunur	Çekişmeli yargılama
Esneklik	Taksit, devir, kullanım anlaşması mümkün	Aynen taksim veya satış

Arabuluculuk, aynen taksim isteyen paydaşlar için de fırsattır. Mahkemede aynen taksim, taşınmazın imar durumu ve paydaş sayısı nedeniyle çoğu zaman mümkün olmaz; arabuluculukta ise paydaşlar fiilî kullanım ve bedel dengelemesi içeren karma çözümler üretebilir. Bu seçeneklerin karşılaştırması için aynen taksim mi satış mı rehberine bakabilirsiniz.

Arabuluculuk sürecinde dikkat edilmesi gerekenler nelerdir?

Sürecin başarılı yürümesi için başvuruda tüm paydaşların doğru gösterilmesi, güncel tapu ve veraset bilgilerinin hazırlanması, taşınmazın değeri hakkında önceden bilgi edinilmesi ve anlaşma metninin ödeme ve devir şartlarını net içermesi gerekir. Eksik paydaşla yürütülen arabuluculuk, dava aşamasında sorun çıkarır.

Kontrol listesi:

1. Başvurudan önce güncel tapu kaydı alın; tapuda ölmüş kişi varsa veraset ilamı çıkarın.
2. Tüm paydaşları ve mirasçıları karşı taraf olarak yazın; adres bilgisini mümkün olduğunca tam verin.
3. Taşınmazın piyasa değeri için emlak ofisi görüşü veya bağımsız değerleme alın.
4. Toplantıya kendiniz veya vekiliniz mutlaka katılın; katılmamak yargılama gideri sorumluluğu doğurur.
5. Anlaşma hâlinde bedel, ödeme tarihi, devir şekli ve masrafların kimde kalacağını yazılı belirleyin.
6. Taşınmaz devri içeren anlaşmalar için sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alın.
7. Anlaşamama hâlinde son tutanağın aslını saklayın ve dava dilekçesine ekleyin.