Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası nasıl açılır?

Ortaklığın giderilmesi davası nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası, bir taşınmaz veya taşınır mal üzerinde birden fazla kişinin sahip olduğu ortak mülkiyeti sona erdirmek için açılan davadır. Mahkeme ortaklığı ya malı paydaşlar arasında aynen bölerek ya da malı satıp bedelini payları oranında dağıtarak sona erdirir. Davanın eski adı izale-i şuyu davasıdır.

Bu dava, ortak mülkiyetin doğasında bulunan bir hakka dayanır. Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 698'e göre her paydaş, hukuki bir işlem gereği veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması nedeniyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü yoksa, her zaman paylaşma isteyebilir. Kimse, istemediği bir ortaklığın içinde sonsuza kadar kalmaya zorlanamaz. Paydaşlar kendi aralarında anlaşamıyorsa, bu hakkı kullanmanın yolu mahkemeye başvurmaktır.

Uygulamada dava en çok miras yoluyla kalan tarla, arsa, ev ve dükkanlar için açılır. Kardeşler, yeğenler, amcalar ve kuzenler aynı taşınmaz üzerinde hak sahibi olur; kimi satmak ister, kimi istemez, kimiyle iletişim kurulamaz. Bu düğümü çözen tek hukuki araç ortaklığın giderilmesi davasıdır. Konunun temel kavramları için izale-i şuyu nedir? rehberine bakabilirsiniz.

İzale-i şuyu ile ortaklığın giderilmesi aynı şey mi?

Evet, izale-i şuyu ve ortaklığın giderilmesi aynı davanın eski ve yeni adlarıdır. İzale-i şuyu Osmanlıca kökenli bir terimdir; "şuyu" ortaklık, "izale" ise giderme anlamına gelir. 2002'de yürürlüğe giren Türk Medeni Kanunu ile birlikte davanın adı "paylaşma davası" veya "ortaklığın giderilmesi davası" olarak kullanılmaya başlanmıştır.

Mahkeme kararlarında, avukat dilekçelerinde ve halk arasında her iki terim de yaygın olarak kullanılmaktadır. Hangi terimi kullandığınızın hukuki bir sonucu yoktur. Bu rehberde iki terim birbirinin yerine kullanılmıştır.

Dava sonunda ne olur?

Dava sonunda mahkeme iki sonuçtan birine karar verir. Birincisi aynen taksimdir: taşınmaz bölünebiliyorsa her paydaşa payı oranında bağımsız bir parça verilir. İkincisi satış suretiyle ortaklığın giderilmesidir: taşınmaz bölünemiyorsa açık artırma ile satılır ve satış bedeli paydaşlara payları oranında dağıtılır.

Her iki durumda da ortaklık sona erer. Aynen taksimde her paydaş kendi adına kayıtlı bağımsız bir taşınmazın sahibi olur. Satışta ise taşınmaz ihaleyi kazanan kişiye geçer, paydaşlar payları karşılığında para alır. Paydaşlardan biri ihaleye katılıp taşınmazı satın alırsa, diğer paydaşların payları ona geçer ve kendi payına düşen kısmı ödemez.

Paylı mülkiyet ile elbirliği mülkiyeti arasındaki fark nedir?

Paylı mülkiyette her ortağın tapuda belirli bir payı (örneğin 1/4) vardır ve bu payı tek başına satabilir. Elbirliği mülkiyetinde ise paylar belli değildir; ortaklar mala birlikte sahiptir ve tek başına tasarruf edemez. Miras kalan taşınmazlar, mirasçılar arasında paylaşılmadıkça elbirliği mülkiyetine tabidir.

Bu ayrım, ortaklığın giderilmesi davasında önemli sonuçlar doğurur. Paylı mülkiyette dayanak TMK m. 698 ve devamı maddelerdir. Elbirliği mülkiyetinde (miras ortaklığında) ise dayanak TMK m. 642'dir. TMK m. 642'ye göre mirasçılardan her biri, sözleşme veya kanun gereğince ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça, her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir.

Elbirliği mülkiyetinde paydaşların her birinin payı tapuda yazmaz. Tapuda "Ahmet Yılmaz mirasçıları" gibi bir kayıt bulunabilir ya da murisin adı hâlâ durabilir. Bu durumda payların hesabı, veraset ilamına (mirasçılık belgesine) göre yapılır. Mahkeme, kararında her mirasçının miras payını bu belgeye göre belirler.

Özellik	Paylı mülkiyet	Elbirliği (iştirak halinde) mülkiyet
Payların durumu	Tapuda belli oranlar yazılıdır (1/2, 1/4 gibi)	Paylar belli değildir, mülkiyet bir bütündür
Pay üzerinde tasarruf	Her paydaş payını tek başına satabilir	Tek başına satış yapılamaz, tüm ortakların katılımı gerekir
Tipik örnek	Birlikte satın alınan daire	Miras kalan, henüz paylaşılmamış tarla
Kanuni dayanak	TMK m. 698-701	TMK m. 640-642
Davada gereken ek belge	Tapu kaydı	Tapu kaydı + veraset ilamı (mirasçılık belgesi)
Önalım hakkı	Vardır (TMK m. 732)	Yoktur, çünkü satılabilir pay yoktur

Miras kalan taşınmaz için ayrı bir dava mı açılır?

Hayır, miras kalan taşınmaz için de aynı ortaklığın giderilmesi davası açılır; ayrı bir dava türü yoktur. Fark, davanın dayanağının TMK m. 642 olması ve dilekçeye veraset ilamının eklenmesidir. Mahkeme, mirasçıları ve paylarını mirasçılık belgesine göre tespit eder ve satış bedelini bu paylara göre dağıtır.

Elbirliği mülkiyetindeki taşınmaz için dava açılırken bazen önce elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi (TMK m. 644) talep edilir. Bu bir zorunluluk değildir. Doğrudan ortaklığın giderilmesi istenebilir. Ancak mirasçılardan biri sadece kendi payını satmak istiyor ve ortaklığı sona erdirmek istemiyorsa, paylı mülkiyete çevirme davası daha uygun bir yol olabilir.

Ortaklığın giderilmesi davasını kim açabilir?

Ortaklığın giderilmesi davasını taşınmazda payı olan her paydaş açabilir. Payın büyüklüğü önemli değildir; yüzde birlik payı olan paydaş da davayı açabilir. Miras ortaklığında her mirasçı dava açma hakkına sahiptir. Diğer paydaşların onayı veya çoğunluğun rızası gerekmez.

Dava açma hakkı, paydaş sıfatına bağlıdır. Tapuda adı yazan veya veraset ilamında mirasçı olarak gösterilen kişi bu hakka sahiptir. Payını başkasına devretmiş olan kişi artık paydaş olmadığı için dava açamaz; ancak payı devralan yeni paydaş davayı açabilir.

Birden fazla paydaş birlikte dava açabilir mi?

Evet, birden fazla paydaş aynı davada birlikte davacı olabilir. Örneğin dört kardeşten ikisi satış istiyorsa ikisi birlikte davacı, diğer ikisi davalı olur. Birlikte dava açmak masrafların paylaşılmasını ve sürecin tek elden yönetilmesini kolaylaştırır. Ancak hukuken tek bir paydaşın davacı olması yeterlidir.

Dava kime karşı açılır?

Dava, davacı dışındaki tüm paydaşlara karşı açılır. Taşınmazda kaç paydaş varsa hepsinin davalı olarak gösterilmesi zorunludur. Tek bir paydaş eksik bırakılırsa mahkeme karar veremez ve davanın taraf teşkili tamamlanmadan ilerlemesi mümkün olmaz. Bu, davanın en kritik kurallarından biridir.

Taşınmaz üzerindeki ortaklık, tüm paydaşları ilgilendirir. Mahkemenin verdiği satış veya taksim kararı herkesi bağlar. Bu nedenle davada olmayan bir paydaş hakkında karar verilemez. Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre, tüm paydaşların davada yer alması dava şartı niteliğindedir; eksiklik varsa hakim, davacıya eksik paydaşları davaya dahil etmesi için süre verir.

Davalıların kimliğini ve adreslerini bulmak bazen zordur. Yıllar önce yurt dışına gitmiş, adresi bilinmeyen veya öldüğü bilinmeyen paydaşlar olabilir. Mahkeme, adres araştırması yapar; adres bulunamazsa ilanen tebligat yoluna gider. Bu, süreci uzatır ama davanın önünü kesmez.

Paydaşlardan biri ölmüşse ne yapılır?

Paydaşlardan biri ölmüşse, dava onun mirasçılarına karşı açılır. Ölen kişi davalı gösterilemez, çünkü ölü kişinin taraf ehliyeti yoktur. Mirasçıların kim olduğu, ölen paydaş için alınacak veraset ilamı (mirasçılık belgesi) ile belirlenir. Veraset ilamı noterden veya sulh hukuk mahkemesinden alınabilir.

Uygulamada sık karşılaşılan durum, tapuda adı yazan kişinin yıllar önce ölmüş olması ve mirasçılarının da bir kısmının vefat etmiş olmasıdır. Bu halde zincirleme veraset ilamları gerekir: önce ilk ölenin mirasçıları, sonra ölen mirasçıların mirasçıları tespit edilir. Bu işlem zaman alır ancak dava açılmadan önce veya dava sırasında tamamlanması zorunludur.

Davacı, davalı paydaşların mirasçılarını bilmiyorsa, mahkemeden veraset ilamının alınması için süre isteyebilir veya mahkeme aracılığıyla nüfus kayıtlarını getirtebilir. Ancak mirasçılık belgesini almak kural olarak davacının sorumluluğundadır. Dava açılmadan önce bu belgelerin hazırlanması, süreci belirgin şekilde kısaltır.

Görevli ve yetkili mahkeme hangisidir?

Ortaklığın giderilmesi davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m. 4, paylaşmaya ilişkin davaları sulh hukuk mahkemesinin görevine bırakmıştır. HMK m. 12 ise taşınmaz üzerindeki ayni haklara ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesini kesin yetkili kılar.

Görev kuralı, taşınmazın değerine bakılmaksızın uygulanır. Taşınmaz on milyon lira da olsa yüz bin lira da olsa dava sulh hukuk mahkemesinde açılır. Asliye hukuk mahkemesine yanlışlıkla açılan dava, görevsizlik kararıyla sulh hukuk mahkemesine gönderilir; bu, birkaç aylık gecikmeye yol açar.

Yetki kuralı kesin yetkidir. Taraflar anlaşarak başka bir yer mahkemesini seçemez. Taşınmaz Ankara'da ise davacı İstanbul'da oturuyor olsa bile dava Ankara'da açılır. Birden fazla taşınmaz varsa ve bunlar farklı illerdeyse, HMK m. 12 uyarınca taşınmazlardan birinin bulunduğu yer mahkemesinde tek dava açılabilir. Ayrıntılar için görevli ve yetkili mahkeme rehberine bakabilirsiniz.

Taşınmaz başka şehirdeyse dava nasıl açılır?

Taşınmaz başka şehirdeyse dava, taşınmazın bulunduğu şehirdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır; davacının o şehirde oturması gerekmez. Dilekçe, davacının kendi bulunduğu yerdeki adliye aracılığıyla da verilebilir. Bu yola "muhabere" yoluyla dava açma denir. Ayrıca UYAP Vatandaş Portalı üzerinden e-Devlet şifresiyle elektronik dava açmak da mümkündür.

Duruşmalara katılım için de her seferinde o şehre gitmek zorunlu değildir. Ses ve görüntü nakli yoluyla (SEGBİS veya e-Duruşma) duruşmaya katılmak mümkün olabilir. Avukatla temsil edilen davalarda davacının duruşmalara katılması zaten gerekmez. Keşif günü ise taşınmazın başında yapılır ve tarafların katılımı faydalıdır ancak zorunlu değildir.

Dava açmadan önce arabuluculuk zorunlu mu?

Evet, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren ortaklığın giderilmesi davası açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. 7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen m. 18/B, taşınmazın paylaşılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıkları dava şartı arabuluculuk kapsamına almıştır. Arabulucuya gitmeden açılan dava, dava şartı yokluğundan reddedilir.

Bu düzenleme, "yeni düzenleme" veya "izale-i şuyuda arabuluculuk" olarak bilinir. Amaç, paydaşların mahkemeye gitmeden önce bir kez daha masaya oturmasını sağlamaktır. Arabuluculukta paydaşlar taşınmazı kendi aralarında satmayı, birinin diğerlerinin payını almasını, taşınmazı birlikte üçüncü kişiye satmayı veya aynen bölüşmeyi kararlaştırabilir.

Arabuluculuk sonunda anlaşma sağlanırsa, anlaşma belgesi taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinin onayıyla (icra edilebilirlik şerhi) tapuya tescil edilebilir hale gelir. Anlaşma sağlanamazsa arabulucu "anlaşamama" son tutanağı düzenler. Bu tutanak, dava dilekçesine eklenmesi zorunlu belgedir. Süreç ayrıntıları için arabuluculuk dava şartı rehberine bakabilirsiniz.

Arabuluculuk süreci nasıl işler?

Arabuluculuk süreci, taşınmazın bulunduğu yer adliyesindeki arabuluculuk bürosuna başvuru ile başlar. Büro, listeden bir arabulucu atar. Arabulucu tarafları toplantıya davet eder. Görüşmeler kural olarak üç hafta içinde tamamlanır; zorunlu hallerde bir hafta uzatılabilir. Sonunda anlaşma veya anlaşamama tutanağı düzenlenir.

Başvuru için taşınmazın tapu bilgileri, diğer paydaşların ad ve adresleri yeterlidir. Başvuru ücretsizdir. Anlaşamama ile sonuçlanan görüşmelerde arabulucunun iki saatlik ücreti Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır; bu ücret dava sonunda yargılama gideri olarak taraflara yansıtılır. Anlaşma halinde ücret, aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit ödenir.

Toplantıya katılmayan paydaş için önemli bir sonuç vardır: geçerli bir özrü olmaksızın ilk toplantıya katılmayan taraf, davada kısmen veya tamamen haklı çıksa bile yargılama giderlerinin tamamından sorumlu tutulur ve lehine vekalet ücretine hükmedilmez. Bu nedenle davet alan paydaşın toplantıya katılması kendi yararınadır.

Dava dilekçesinde neler bulunur?

Dava dilekçesinde mahkemenin adı, davacı ve davalıların kimlik bilgileri ile adresleri, taşınmazın tapu bilgileri (il, ilçe, mahalle veya köy, ada, parsel), davanın konusu, dayanılan olaylar, hukuki sebepler, deliller ve sonuç talebi yer alır. Sonuç bölümünde ortaklığın öncelikle aynen taksim, mümkün değilse satış yoluyla giderilmesi istenir.

HMK m. 119, dava dilekçesinde bulunması zorunlu unsurları sıralar. Ortaklığın giderilmesi davasında bunlara ek olarak taşınmazın tapu kaydı ve arabuluculuk anlaşamama tutanağı dilekçeye eklenir. Elbirliği mülkiyetinde veraset ilamı da eklenir. Talep kısmı, hem aynen taksimi hem de satışı kapsayacak şekilde kaleme alınmalıdır; yalnızca satış istenmesi, mahkemenin aynen taksim incelemesini engellemez ama talebin açık yazılması iyi bir uygulamadır.

Dilekçede muhdesat iddiası varsa (taşınmaz üzerindeki bina veya ağaçların belirli bir paydaşa ait olduğu iddiası) bu da belirtilir. Davacının kendi muhdesat iddiası varsa, bunu dilekçede ileri sürmesi gerekir. Örnek dilekçe yapısı için dava dilekçesi örneği rehberine bakabilirsiniz.

Hangi belgeler gereklidir?

Ortaklığın giderilmesi davası için gereken temel belgeler şunlardır: güncel tapu kaydı, arabuluculuk anlaşamama son tutanağı, elbirliği mülkiyetinde veraset ilamı (mirasçılık belgesi), davacının kimlik fotokopisi ve varsa avukat vekaletnamesi. Taşınmaz üzerinde bina varsa yapı kayıt belgesi veya iskan gibi belgeler de sürece katkı sağlar.

Belge listesi ve ne işe yaradıkları:

• Tapu kaydı (tapu senedi veya takyidatlı tapu kaydı): Taşınmazın kimliğini, paydaşları ve pay oranlarını gösterir. Tapu müdürlüğünden veya e-Devlet üzerinden alınabilir. Takyidatlı kayıt, taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz ve şerhleri de gösterir.
• Veraset ilamı (mirasçılık belgesi): Ölen paydaşın mirasçılarını ve paylarını gösterir. Noterden veya sulh hukuk mahkemesinden alınır. Zincirleme ölümlerde her ölüm için ayrı belge gerekir.
• Arabuluculuk son tutanağı: Dava şartının yerine getirildiğini kanıtlar. Bu belge olmadan dava reddedilir.
• Kimlik ve adres bilgileri: Tüm davalıların T.C. kimlik numaraları ve adresleri. Bilinmeyenler için mahkeme araştırma yapar.
• Vekaletname: Avukatla temsilde noterden düzenlenen vekaletname.
• Varsa ek belgeler: İmar durumu belgesi, kadastro çapı, yapı kayıt belgesi, kira sözleşmesi, muhdesata ilişkin fatura veya belgeler.

Dava süreci adım adım nasıl işler?

Dava süreci, arabuluculuk başvurusu ile başlar, dilekçenin mahkemeye verilmesiyle devam eder; tebligat, ön inceleme, keşif ve bilirkişi raporu aşamalarından geçer ve satış veya taksim kararıyla sonuçlanır. Karar kesinleştikten sonra satış memurluğu devreye girer ve taşınmaz açık artırmayla satılır. Her aşamanın kendi süresi ve masrafı vardır.

Aşağıdaki liste, tipik bir ortaklığın giderilmesi davasının başından sonuna kadar izlediği yolu gösterir:

1. Hazırlık: Tapu kaydı alınır, paydaşlar ve adresleri belirlenir, ölen paydaşlar için veraset ilamı çıkarılır.
2. Arabuluculuk başvurusu: Taşınmazın bulunduğu yer arabuluculuk bürosuna başvurulur. Arabulucu atanır ve toplantı yapılır. Anlaşma olmazsa anlaşamama tutanağı alınır.
3. Dava dilekçesinin hazırlanması: Dilekçe yazılır, ekleri (tapu kaydı, veraset ilamı, arabuluculuk tutanağı) hazırlanır.
4. Davanın açılması: Dilekçe, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesine verilir. Maktu başvuru harcı, maktu karar ve ilam harcı ile gider avansı yatırılır.
5. Tebligat: Mahkeme, dilekçeyi tüm davalılara tebliğ eder. Adresi bilinmeyenler araştırılır; bulunamazsa ilanen tebligat yapılır.
6. Cevap dilekçeleri: Davalılar iki hafta içinde cevap verir. Bu aşamada aynen taksim talebi veya muhdesat iddiası ileri sürülebilir.
7. Ön inceleme duruşması: Hakim, dava şartlarını ve taraf teşkilini kontrol eder, uyuşmazlık noktalarını belirler.
8. Muhdesat iddiasının değerlendirilmesi: Bir paydaş bina veya ağaçların kendisine ait olduğunu iddia ediyorsa, diğer paydaşlar kabul etmezse, iddia sahibine ayrı dava açması için süre verilir.
9. Keşif: Hakim ve bilirkişiler taşınmazın başına gider. Taşınmazın niteliği, üzerindeki yapılar, imar durumu ve bölünebilirliği yerinde incelenir.
10. Bilirkişi raporu: Bilirkişiler (genellikle harita mühendisi, inşaat mühendisi ve ziraat mühendisi veya emlak değerleme uzmanı) taşınmazın değerini, aynen bölünebilir olup olmadığını ve varsa muhdesat değerini raporlar.
11. Rapora itirazlar: Taraflar rapora itiraz edebilir; gerekirse ek rapor veya yeni bilirkişi heyeti görevlendirilir.
12. Karar: Mahkeme, aynen taksim mümkünse taksime, değilse satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verir. Kararda pay oranları ve varsa muhdesat oranı belirtilir.
13. Kanun yolu: Karar tebliğinden itibaren iki hafta içinde istinaf yoluna başvurulabilir. Başvurulmazsa karar kesinleşir.
14. Satış memurluğuna başvuru: Kararın kesinleşmesinden sonra paydaşlardan biri, satışın yapılması için sulh hukuk mahkemesi satış memurluğuna başvurur.
15. Kıymet takdiri: Satış memuru, bilirkişi aracılığıyla taşınmazın güncel değerini belirler. Taraflara tebliğ edilir, itiraz hakkı vardır.
16. Açık artırma: Satış ilanı yapılır, elektronik ortamda ve fiziki olarak ihale düzenlenir. En yüksek teklifi veren alıcı olur.
17. İhalenin kesinleşmesi ve tescil: İhaleye itiraz (ihalenin feshi) süresi geçtikten sonra ihale kesinleşir, taşınmaz alıcı adına tescil edilir.
18. Bedelin dağıtımı: Satış bedelinden masraflar düşülür, kalan tutar paydaşlara payları oranında ödenir.

Yargılama aşamasında neler olur?

Yargılama aşaması, dilekçenin mahkemeye verilmesinden karar verilmesine kadar süren dönemdir. Bu dönemde mahkeme taraf teşkilini tamamlar, taşınmazı keşifte inceler, bilirkişi raporu alır ve taşınmazın aynen bölünebilir olup olmadığına karar verir. Muhdesat iddiaları ve pay oranlarına ilişkin uyuşmazlıklar da bu aşamada çözülür.

Ortaklığın giderilmesi davasında hakimin öncelikli görevi, taşınmazın aynen bölünebilir olup olmadığını araştırmaktır. TMK m. 699'a göre paylaşma, malın aynen bölüşülmesi ya da pazarlık veya artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir. Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hakim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir.

Bölme isteği durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.

Keşif ve bilirkişi incelemesi nasıl yapılır?

Keşif, hakimin bilirkişilerle birlikte taşınmazın bulunduğu yere giderek yerinde inceleme yapmasıdır. Keşifte taşınmazın sınırları, üzerindeki yapılar, ağaçlar, yol durumu ve fiili kullanım tespit edilir. Bilirkişiler bu tespitlere dayanarak taşınmazın değerini, bölünebilirliğini ve varsa muhdesatı raporlar.

Keşif için davacıdan keşif harcı ve bilirkişi ücreti ile araç gideri istenir. Bu masraflar gider avansından karşılanır; yetersiz kalırsa mahkeme ek avans ister. Keşif günü taraflara tebliğ edilir; katılmak zorunlu değildir ancak taşınmazla ilgili bilgi vermek, sınırları göstermek ve muhdesatı işaret etmek için katılım faydalıdır.

Bilirkişi heyeti taşınmazın niteliğine göre değişir. Tarla için ziraat mühendisi ve harita mühendisi, bina için inşaat mühendisi ve emlak değerleme uzmanı, arsa için harita mühendisi ve şehir plancısı görevlendirilebilir. Rapor genellikle keşiften birkaç hafta ile birkaç ay içinde dosyaya sunulur. Taraflar rapora iki hafta içinde itiraz edebilir.

Muhdesat iddiası ne demektir ve süreci nasıl etkiler?

Muhdesat, taşınmaz üzerindeki bina, ağaç, kuyu gibi sonradan yapılmış veya dikilmiş şeylerdir. Muhdesat iddiası, bu yapı veya ağaçların taşınmazın tamamına değil, belirli bir paydaşa ait olduğu iddiasıdır. İddia kabul edilirse, satış bedelinden muhdesatın değerine karşılık gelen kısım öncelikle o paydaşa ödenir.

Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre muhdesat iddiası davada iki şekilde çözülür. Diğer paydaşlar iddiayı kabul ederse, mahkeme bu kabule dayanarak muhdesat değerinin oranını kararında belirtir. Diğer paydaşlar kabul etmezse, iddia sahibine muhdesatın aidiyetinin tespiti için ayrı bir dava açmak üzere süre verilir. Bu tespit davası asliye hukuk mahkemesinde görülür ve ortaklığın giderilmesi davası bu davanın sonucunu bekler.

Muhdesat iddiası davayı en çok uzatan etkenlerden biridir. Tespit davası bir ila iki yıl sürebilir. Ancak muhdesat değeri yüksekse (örneğin tarla üzerinde bir paydaşın kendi parasıyla yaptırdığı ev varsa), bu bekleyiş o paydaş için ekonomik olarak zorunludur. Konunun ayrıntıları için muhdesat nedir? rehberine bakabilirsiniz.

Aynen taksim mi satış mı?

Mahkeme kural olarak önce aynen taksimi araştırır; taşınmaz önemli değer kaybı olmadan ve imar mevzuatına uygun şekilde paydaş sayısınca bölünebiliyorsa aynen taksime karar verir. Bölünemiyorsa satışa hükmeder. Uygulamada taşınmazların büyük çoğunluğu, imar kısıtları ve paydaş sayısının çokluğu nedeniyle aynen bölünemez ve satış yoluyla ortaklık giderilir.

Aynen taksimin mümkün olması için birkaç koşulun bir arada bulunması gerekir. Taşınmazın, paydaş sayısı kadar parçaya bölünebilecek büyüklükte olması; her parçanın imar mevzuatındaki asgari parsel büyüklüğünü karşılaması; bölünen parçaların değerlerinin birbirine yakın olması veya farkın para ile denkleştirilebilmesi; ve bölünmenin taşınmazın toplam değerinde önemli bir düşüşe yol açmaması gerekir. Tarım arazilerinde 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'ndaki bölünemez büyüklük sınırları da uygulanır.

Bir daire veya tek katlı ev, fiziken bölünemez; bu tür taşınmazlar için satış kaçınılmazdır. Kat mülkiyetine elverişli çok katlı binalarda, kat mülkiyeti kurularak her paydaşa bağımsız bölüm verilmesi yoluyla aynen taksim mümkün olabilir; bunun için binanın iskan ruhsatının ve mimari projesinin uygun olması gerekir.

Kriter	Aynen taksim	Satış suretiyle giderme
Ne zaman uygulanır	Taşınmaz önemli değer kaybı olmadan bölünebiliyorsa	Taşınmaz bölünemiyorsa veya bölme değer kaybına yol açıyorsa
Sonuç	Her paydaş bağımsız bir parçanın tek maliki olur	Taşınmaz açık artırmada satılır, bedel paylara göre dağıtılır
Taşınmaz elde kalır mı	Evet, paydaşlar mülkiyeti korur	Yalnızca ihaleyi kazanan paydaş korur
Değer farkı	Para ile denkleştirme (ivaz) yapılır	Söz konusu değil, herkes payı oranında para alır
Tipik taşınmaz	Büyük tarla, geniş arsa, kat mülkiyetine uygun bina	Daire, dükkan, küçük arsa, tek ev
Ek süreç	İfraz (ayırma) işlemi, belediye veya il özel idaresi onayı	Satış memurluğu, kıymet takdiri, ihale
Talep gerekliliği	Paydaşlardan en az birinin istemesi gerekir	Aynen taksim mümkün değilse hakim kendiliğinden karar verir

Hakim kendiliğinden aynen taksim kararı verebilir mi?

Hayır, hakim taraflardan hiçbiri aynen taksim istemezse kendiliğinden aynen taksim kararı veremez. TMK m. 699'a göre aynen bölme, paydaşlardan birinin istemi üzerine yapılır. Tüm taraflar satış istiyorsa mahkeme aynen bölünebilirliği araştırmadan satışa karar verebilir. Taraflardan biri aynen taksim isterse, mahkeme bunu incelemek zorundadır.

Bu kural pratikte önemlidir. Davalı paydaş, taşınmazın satılmasını istemiyorsa cevap dilekçesinde açıkça aynen taksim talep etmelidir. Talep edilmeden geçen bir dava, doğrudan satış kararıyla sonuçlanabilir. Aynen taksim talebi olan davalarda süre uzar; çünkü bilirkişiler bölme krokisi hazırlar, imar müdürlüğünden görüş alınır ve gerekirse birden fazla bölme seçeneği değerlendirilir. Karar seçenekleri hakkında aynen taksim mi satış mı? rehberine bakabilirsiniz.

Satış aşaması nasıl yürütülür?

Satış aşaması, satış kararının kesinleşmesinden sonra sulh hukuk mahkemesi satış memurluğunca yürütülür. Satış memuru, bilirkişi ile kıymet takdiri yaptırır, satış ilanını hazırlar ve açık artırmayı İcra ve İflas Kanunu'nun taşınmaz satışına ilişkin hükümlerine göre gerçekleştirir. İhale bedeli, masraflar düşüldükten sonra paydaşlara payları oranında dağıtılır.

Satış, kendiliğinden başlamaz. Paydaşlardan birinin satış memurluğuna başvurması ve satış masrafları için avans yatırması gerekir. Bu başvuruyu davacı da davalı da yapabilir. Karar kesinleştiği halde hiçbir paydaş başvurmazsa satış yapılmaz ve ortaklık fiilen devam eder. Yargıtay uygulamasında ortaklığın giderilmesi kararı, satış aşamasına geçilmesi bakımından belirli bir süre içinde kullanılması gereken bir karar olarak değil, ilamların icrasına ilişkin genel kurallar çerçevesinde değerlendirilir.

Satış memurluğu, kararda belirtilen pay oranlarını esas alır. Muhdesat oranı belirlenmişse, satış bedelinin bu orana denk gelen kısmı önce muhdesat sahibine ödenir; kalan kısım tüm paydaşlara paylaştırılır. Satış sürecinin ayrıntıları için ortaklığın giderilmesinde satış nasıl yapılır? rehberine bakabilirsiniz.

Kıymet takdiri nedir ve itiraz edilebilir mi?

Kıymet takdiri, satış memurunun bilirkişi aracılığıyla taşınmazın güncel piyasa değerini belirlemesidir. Bu değer, açık artırmada başlangıç noktası olur. Kıymet takdiri raporu tüm paydaşlara tebliğ edilir; paydaşlar tebliğden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesine (bazı yerlerde sulh hukuk mahkemesine) şikayet yoluyla itiraz edebilir.

Dava sırasında alınan bilirkişi raporu satış aşamasında kural olarak doğrudan kullanılmaz; çünkü davanın kesinleşmesi ile satış arasında genellikle uzun süre geçer ve değerler değişir. Bu nedenle satış memurluğu yeni bir kıymet takdiri yaptırır. Değerin düşük belirlenmesi paydaşların zararına olur; bu yüzden raporun dikkatle incelenmesi ve gerekirse itiraz edilmesi önemlidir. Tahmini pay bedelinizi görmek için hisse değeri hesaplayıcısını kullanabilirsiniz.

Açık artırma nasıl yapılır ve kimler katılabilir?

Açık artırma, satış memurluğunun ilan ettiği gün ve saatte elektronik satış portalı üzerinden yapılır. İhaleye paydaşlar dahil herkes katılabilir; katılım için kıymet takdiri bedelinin belirli bir yüzdesi oranında teminat yatırılır. En yüksek teklifi veren, kanuni asgari bedeli aşması koşuluyla taşınmazı alır.

İhaleye kimlerin katılabileceği en çok sorulan sorulardan biridir. Kural olarak taşınmazı satın almak isteyen herkes, yani paydaşlar ve üçüncü kişiler ihaleye katılabilir. Paydaşlar, ihale bedelinden kendi paylarına düşen kısmı ödemez; yalnızca diğer paydaşların payına karşılık gelen tutarı öder. Bu, paydaşlara üçüncü kişilere göre fiili bir avantaj sağlar.

Açık artırmanın yalnızca paydaşlar arasında yapılması mümkündür; ancak TMK m. 699 son fıkrası uyarınca bunun için tüm paydaşların rıza göstermesi gerekir. Bir paydaş bile karşı çıkarsa artırma herkese açık yapılır. Paydaşlar arası satış, yabancıların ihaleye girmesini engeller ve taşınmazın aile içinde kalmasını sağlar.

İİK'nın taşınmaz satışına ilişkin hükümleri uyarınca ilk artırmada teklif edilen bedelin, kıymet takdirinin belirli bir oranını ve satış masraflarını karşılaması gerekir. İlk artırmada satılamazsa ikinci artırma yapılır. Satış ilanı, tapuda kayıtlı ilgililere tebliğ edilir ve elektronik ortamda yayımlanır. Satıştan sonra ihaleye itiraz (ihalenin feshi) için yedi günlük süre vardır.

Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer?

Ortaklığın giderilmesi davası, yargılama aşaması için ortalama bir ila iki yıl, satış aşaması için ek olarak altı ay ile bir yıl sürer. Toplam süre genellikle iki ila üç yıl arasındadır. Paydaş sayısı, adresi bilinmeyen paydaşlar, yurt dışı tebligat, muhdesat iddiası ve istinaf başvurusu süreyi belirgin şekilde uzatır.

Süreyi etkileyen başlıca etkenler şunlardır. Taraf teşkili: yirmi paydaşlı bir tarlada tüm mirasçılara tebligat yapmak aylar alabilir. Muhdesat: ayrı tespit davası açılması gerekirse dava bekletilir. Aynen taksim talebi: bölme krokisi, imar görüşü ve ek bilirkişi raporları süreyi uzatır. Kanun yolu: istinaf ve gerekirse temyiz incelemesi bir yıl veya daha uzun sürebilir. Mahkemenin iş yükü: büyük şehirlerdeki sulh hukuk mahkemelerinde duruşma aralıkları daha uzundur.

Süreyi kısaltmak için dava öncesi hazırlığın eksiksiz yapılması en etkili yoldur. Tüm veraset ilamlarının hazır olması, güncel adreslerin bilinmesi ve gider avansının eksiksiz yatırılması, ilk yılın büyük bölümünü kazandırır. Süre hakkında ayrıntılı bilgi için ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer? rehberine bakabilirsiniz.

Dava masrafları nelerdir ve kim öder?

Ortaklığın giderilmesi davasının masrafları maktu başvuru harcı, maktu karar ve ilam harcı, gider avansı (tebligat, keşif, bilirkişi ücretleri), satış aşamasında kıymet takdiri ve ilan giderleri ile varsa avukat ücretinden oluşur. Masrafları başta davacı yatırır; dava sonunda mahkeme masrafları tüm paydaşlara payları oranında yükler.

Harçlar Kanunu uyarınca ortaklığın giderilmesi davası maktu harca tabidir. Bu, harcın taşınmazın değerine göre değil, sabit bir tutar olarak alındığı anlamına gelir. Örneğin milyonlarca lira değerindeki bir arsa için de yüz bin liralık bir tarla için de aynı maktu harç ödenir. Maktu harç tutarları her yıl yeniden değerleme oranında güncellenir; güncel tutar için yürürlükteki Harçlar Kanunu tarifesine bakılmalıdır.

Satış aşamasında ise ihale bedeli üzerinden binde oranıyla hesaplanan tapu harcı ve damga vergisi ile ihale sonrası tahsil edilen harçlar söz konusu olur. Bu harçlar satış bedelinden düşülür veya alıcı tarafından ödenir. Masraf kalemlerinin ayrıntısı için ortaklığın giderilmesi davası masrafları rehberine bakabilirsiniz.

Masrafları sadece davayı açan mı öder?

Hayır, masrafları sonunda tüm paydaşlar payları oranında öder. Davacı, dava başında harç ve gider avansını yatırır; ancak mahkeme kararında yargılama giderlerini paydaşlara payları oranında yükler. Davacının peşin ödediği ve kendi payını aşan kısım, diğer paydaşlardan tahsil edilir veya satış bedelinden onların payından düşülür.

Bu kuralın nedeni, davanın çift taraflı niteliğidir. Ortaklığın giderilmesinden tüm paydaşlar yararlanır; dolayısıyla masrafı da hepsi paylaşır. Tek istisna, arabuluculuk ilk toplantısına geçerli özrü olmadan katılmayan paydaştır; bu paydaş yargılama giderlerinin tamamından sorumlu tutulabilir.

Vekalet ücreti nasıl belirlenir?

Ortaklığın giderilmesi davasında mahkemenin hükmettiği vekalet ücreti, davanın maktu harca tabi olması nedeniyle Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'ndeki maktu tutar üzerinden belirlenir ve paydaşlara payları oranında yükletilir. Bu, mahkemenin karşı tarafa yüklediği tutardır; avukatla müvekkil arasındaki sözleşme ücretinden ayrıdır.

Davada davacı ve davalı tarafların her birinin avukatı varsa, mahkeme her taraf lehine vekalet ücretine hükmeder ve bu tutarları paydaşların payları oranında dağıtır. Avukat ile yapılan özel ücret sözleşmesi ise tamamen serbesttir; sabit bir tutar veya satış bedelinin bir yüzdesi şeklinde kararlaştırılabilir. Tarife tutarları her yıl güncellenir; güncel tutar için yürürlükteki Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'ne bakılmalıdır.

Dava hangi hallerde reddedilir veya açılamaz?

Ortaklığın giderilmesi davası üç halde reddedilir: paydaşlar arasında paylaşmayı belirli süre yasaklayan geçerli bir sözleşme varsa, taşınmaz sürekli bir amaca özgülenmişse veya paylaşma istemi uygun olmayan bir zamanda yapılmışsa. Ayrıca arabuluculuk şartı yerine getirilmemişse, tüm paydaşlar davaya dahil edilmemişse veya kat mülkiyetine tabi bir bağımsız bölümün ortak alanı için açılmışsa dava usulden reddedilir.

TMK m. 698'e göre paydaşlar, paylaşmayı isteme hakkını en çok on yıllık süre ile sözleşmeyle sınırlayabilir. Taşınmazlarda bu sözleşmenin resmi şekilde yapılması ve tapuya şerh verilmesi gerekir. Şerh verilmiş bir paylaşmama sözleşmesi varsa, süre dolmadan açılan dava reddedilir. Sürekli amaca özgülenme, örneğin ortak bir yolun, ortak su kuyusunun veya apartmanın ortak alanlarının bölünmesinin istenmesi durumudur; bu tür mallar için ortaklığın giderilmesi istenemez.

Uygun olmayan zaman kavramı, paylaşmanın diğer paydaşlara olağanüstü zarar vereceği geçici durumları ifade eder. Örneğin tarlanın hasat mevsiminde veya bölgede geçici piyasa çöküşü yaşandığı dönemde satılması istenmesi bu kapsamda değerlendirilebilir. Bu istisna dar yorumlanır; mahkeme davayı reddetmek yerine satışı erteleme yoluna gidebilir. Ayrıntılar için ortaklığın giderilmesi davası hangi hallerde açılamaz? rehberine bakabilirsiniz.

Önalım (şufa) hakkı ile ortaklığın giderilmesi arasındaki ilişki nedir?

Önalım (şufa) hakkı, bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara o payı aynı koşullarla satın alma hakkı verir (TMK m. 732). Ortaklığın giderilmesi davasındaki açık artırma ise cebri satış niteliğinde olduğundan, ihalede üçüncü kişinin taşınmazı alması halinde önalım hakkı kullanılamaz. İki kurum farklı durumlarda devreye girer.

Ortaklığın giderilmesi davasında ise satış mahkeme kararıyla ve açık artırmayla yapılır. TMK m. 733'e göre cebri artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Paydaşlar, taşınmazın aile içinde kalmasını istiyorsa ihaleye katılıp en yüksek teklifi vermek zorundadır. Dava açılmadan önce bir paydaş payını dışarıya satarsa diğer paydaşların önalım hakkı doğar; bu durum dava stratejisini etkileyebilir. Ayrıntılar için önalım (şufa) hakkı rehberine bakabilirsiniz.

Hissedar satmak istemiyorsa ne olur?

Hissedar satmak istemese de dava sonunda taşınmaz satılır veya bölünür; bir paydaşın rızası olmaması davayı engellemez. Ortaklığın giderilmesi hakkı, TMK m. 698 uyarınca her paydaşa ait mutlak bir haktır. Satmak istemeyen paydaşın yapabileceği en etkili şey, açık artırmaya katılıp taşınmazı kendisinin satın almasıdır.

Satmak istemeyen paydaşın önünde birkaç seçenek vardır. Birincisi, arabuluculuk aşamasında diğer paydaşların payını satın almayı teklif etmektir; bu, hem masraftan hem zamandan tasarruf sağlar. İkincisi, davada aynen taksim talep etmektir; taşınmaz bölünebiliyorsa kendi payına düşen kısım ona verilir ve satış gerçekleşmez. Üçüncüsü, açık artırmaya katılmaktır; paydaş kendi payının bedelini ödemediği için üçüncü kişilere göre avantajlıdır.

Satmak istemeyen paydaşın davayı uzatma girişimleri (duruşmaya gelmeme, tebligattan kaçınma, gereksiz itirazlar) süreci yavaşlatabilir ama sonucu değiştirmez. Ayrıca bu davranışların yargılama gideri açısından aleyhine sonuçları olabilir. Konu hakkında hissedar satmak istemezse ne olur? rehberinde daha fazla bilgi bulabilirsiniz.

Karara karşı hangi kanun yollarına gidilebilir?

Sulh hukuk mahkemesinin ortaklığın giderilmesi kararına karşı, kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde bölge adliye mahkemesine istinaf başvurusu yapılabilir. Bölge adliye mahkemesi kararına karşı da, parasal sınırı aşan davalarda Yargıtay'a temyiz yolu açıktır. Kanun yoluna başvurulmazsa karar kesinleşir ve satış aşamasına geçilebilir.

İstinaf başvurusu, kararın icrasını kural olarak durdurur; yani istinaf incelemesi bitmeden satış yapılamaz. İstinaf gerekçeleri genellikle şunlardır: bilirkişi raporunun hatalı olması, aynen taksim imkanının yeterince araştırılmaması, muhdesat iddiasının değerlendirilmemesi, pay oranlarının yanlış belirlenmesi veya taraf teşkilinin eksik olması.

Temyiz için Yargıtay'a gitmek, kararın konusu olan taşınmazın değerine göre belirlenen parasal sınırın aşılmasına bağlıdır. Bu sınır her yıl güncellenir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, ortaklığın giderilmesi davalarına bakan dairelerden biridir ve yerleşik kararlarında taraf teşkili, muhdesat ve aynen taksim araştırmasının usulüne ilişkin ilkeler geliştirmiştir.

Ortaklığın giderilmesi davası için avukat şart mı?

Hayır, ortaklığın giderilmesi davası için avukat tutmak yasal olarak zorunlu değildir; herkes kendi davasını kendisi açabilir. Ancak davanın çok taraflı yapısı, taraf teşkili zorunluluğu, muhdesat ve aynen taksim gibi teknik konular ve satış aşamasındaki süre kısıtları nedeniyle uygulamada çoğu paydaş avukatla çalışmayı tercih eder.

Avukatsız dava açmanın riskleri şunlardır: bir paydaşın eksik gösterilmesi ve davanın aylarca uzaması, veraset ilamının eksik alınması, aynen taksim talebinin süresinde ileri sürülmemesi, bilirkişi raporuna süresinde itiraz edilmemesi, kıymet takdirine ve ihaleye itiraz sürelerinin kaçırılması. Bu hataların çoğu, telafisi zor sonuçlar doğurur.

Sık yapılan hatalar nelerdir?

Ortaklığın giderilmesi davasında sık yapılan hatalar şunlardır: arabuluculuk aşamasını atlamak, tüm paydaşları davalı göstermemek, ölen paydaşın mirasçılarını tespit etmemek, davayı asliye hukuk mahkemesinde açmak, aynen taksim veya muhdesat talebini süresinde ileri sürmemek, bilirkişi raporuna itiraz etmemek ve satış aşamasında kıymet takdirini kontrol etmemek.

Aşağıda her hatanın sonucu ve nasıl önleneceği açıklanmıştır:

• Arabulucuya gitmeden dava açmak: Dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir; yatırılan harç ve zaman boşa gider. Önlem: dilekçeye anlaşamama tutanağını mutlaka ekleyin.
• Eksik paydaş: Mahkeme taraf teşkilini tamamlamak için süre verir; süre içinde tamamlanmazsa dava usulden reddedilebilir. Önlem: güncel takyidatlı tapu kaydı alın ve her paydaşı listeleyin.
• Ölü paydaşı davalı göstermek: Ölü kişiye tebligat yapılamaz; dava mirasçılara yöneltilmek zorundadır. Önlem: dava öncesi nüfus kayıtlarını ve veraset ilamlarını çıkarın.
• Yanlış mahkeme: Asliye hukuk mahkemesi görevsizlik kararı verir; dosya sulh hukuk mahkemesine gönderilir ve aylar kaybedilir. Önlem: davayı doğrudan taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açın.
• Aynen taksim istememek: Taşınmaz bölünebilir olsa bile hakim kendiliğinden bölmeye karar vermez. Önlem: taşınmazı elinizde tutmak istiyorsanız cevap dilekçesinde açıkça aynen taksim talep edin.
• Muhdesat iddiasını geç ileri sürmek: Karar kesinleşince muhdesat için ayrı hak talep edilemez. Önlem: bina veya ağaçlar size aitse bunu davanın başında dilekçeyle bildirin.
• Bilirkişi raporuna itiraz etmemek: İtiraz edilmeyen rapor kesinleşir ve karar ona göre verilir. Önlem: raporu iki hafta içinde inceleyip gerekçeli itiraz edin.
• Kıymet takdirini kontrol etmemek: Düşük belirlenen değer, ihalede düşük bedele yol açar. Önlem: kıymet takdiri raporunu tebliğ alır almaz inceleyin ve yedi gün içinde itiraz edin.

Ortaklığın giderilmesi davası hakkında bilinmesi gereken temel noktalar nelerdir?

Ortaklığın giderilmesi davası, her paydaşın tek başına açabildiği, tüm paydaşlara karşı yöneltilen, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde görülen ve öncesinde arabuluculuk zorunluluğu bulunan bir davadır. Mahkeme önce aynen bölmeyi araştırır; bölünemezse taşınmaz açık artırmayla satılır ve bedel paylara göre dağıtılır. Süreç genellikle iki ila üç yıl sürer.

Süreçle ilgili her aşamanın kendi ayrıntı rehberi bu sitede yer almaktadır. Kendi durumunuza özgü sorular için bir avukata danışmanız, hatalı adımların önüne geçmenin en güvenli yoludur.