Ortaklığın giderilmesi davası hangi hallerde açılamaz? Red sebepleri

Ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği mülkiyetindeki bir malın ortaklığını sona erdirmenin temel yoludur ve kural olarak her zaman açılabilir. Bununla birlikte kanun, bazı hallerde paylaşmayı isteme hakkını sınırlar; bazı hallerde ise dava usul eksikliği nedeniyle esasa girilmeden reddedilir. Bu rehber, davanın açılamayacağı veya reddedileceği halleri, her birinin hukuki dayanağını ve usulden red ile esastan red arasındaki farkı açıklar.

Ortaklığın giderilmesi davası kural olarak ne zaman açılabilir?

Türk Medeni Kanunu m. 698 uyarınca her paydaş, paylı mülkiyeti sürdürme yükümlülüğü altında değilse, paylaşmayı her zaman isteyebilir. Bu, kanunun genel kuralıdır. Davanın açılamaması istisnadır ve istisnalar kanunda sınırlı olarak sayılmıştır. Dolayısıyla red halleri dar yorumlanır; şüphe halinde paylaşmayı isteme hakkı lehine karar verilir.

Davanın genel işleyişi için ortaklığın giderilmesi davası nasıl açılır rehberine bakabilirsiniz. Aşağıda ise davanın açılamayacağı veya reddedileceği haller ayrı başlıklar altında ele alınmıştır.

Paylaşmayı isteme hakkı sözleşmeyle sınırlanabilir mi?

Evet, sınırlanabilir. TMK m. 698 uyarınca paydaşlar, aralarında yapacakları sözleşmeyle paylaşmayı isteme hakkını en çok on yıl süreyle sınırlayabilir. Bu süre içinde açılan dava reddedilir. Taşınmazlarda bu sözleşmenin tapu kütüğüne şerh verilmesi mümkündür; şerh, sonraki pay sahiplerini de bağlar.

Sözleşmeyle sınırlamanın koşulları şunlardır:

• Sözleşme tüm paydaşlar arasında yapılmış olmalıdır.
• Süre on yılı geçemez; daha uzun süre kararlaştırılmışsa on yıla indirilir.
• Taşınmazlarda sözleşmenin resmi şekilde yapılması gerekir.
• Şerh verilmemişse sözleşme yalnızca imzalayan paydaşları bağlar; payı devralan üçüncü kişi bu sözleşmeyle bağlı değildir.

Süre dolduğunda hak kendiliğinden geri gelir. Paydaşlar yeni bir sözleşmeyle süreyi yeniden en çok on yıl uzatabilir. Bu tür sözleşmelere uygulamada aile şirketlerinin taşınmazlarında, ortak yatırım arsalarında ve miras paylaşımını erteleyen aile anlaşmalarında rastlanır.

Sürekli bir amaca özgülenmiş malda paylaşma istenebilir mi?

İstenemez. TMK m. 698 uyarınca paylı mülkiyet konusu mal sürekli bir amaca özgülenmişse, paydaşlar paylaşmayı isteyemez. Bu durumda açılan dava esastan reddedilir. Sürekli amaca özgülenme, malın niteliği ve kullanım biçiminden anlaşılan, paydaşların ortak ve kalıcı bir ihtiyacına hizmet etme halidir.

Uygulamada sürekli amaca özgülenme kabul edilen tipik örnekler:

• Birden fazla parsele hizmet eden ortak yol, geçit veya su kuyusu.
• Komşu binaların ortak kullandığı duvar, avlu veya merdiven.
• Bir sitenin ortak kullanımına ayrılmış sosyal tesis veya otopark alanı.
• Birden fazla tarım parselinin sulama kanalı veya harman yeri.

Bu hallerde paylaşma, malın varlık nedenini ortadan kaldıracağından mümkün değildir. Ancak amaç sona ererse, örneğin ortak yol artık kullanılmıyorsa, paylaşma yeniden istenebilir hale gelir.

Uygun olmayan zamanda paylaşma istenirse dava reddedilir mi?

Reddedilir. TMK m. 698 uyarınca paylaşma, uygun olmayan zamanda istenemez. Bu, dürüstlük kuralının paylı mülkiyete yansımasıdır. Paylaşmanın o anda yapılması diğer paydaşlara orantısız zarar verecekse mahkeme davayı reddeder; ancak red, hakkın kaybı anlamına gelmez, uygun zaman geldiğinde dava yeniden açılabilir.

Uygun olmayan zaman kavramı somut olaya göre değerlendirilir. Örnek durumlar:

• Tarım arazisinde hasadın hemen öncesi.
• Taşınmazda devam eden ve kısa sürede bitecek bir imar veya kamulaştırma işlemi.
• Piyasada geçici ve olağanüstü bir değer düşüşü.
• Taşınmaz üzerinde bir paydaşın kısa süreli ve zorunlu ikamet ihtiyacı.

Bu savunma uygulamada dar yorumlanır. Yalnızca "şimdi satmak istemiyoruz" demek yeterli değildir; zamanın neden uygun olmadığının somut olarak ortaya konması gerekir.

Kat mülkiyetindeki ortak yerler için ortaklığın giderilmesi istenebilir mi?

İstenemez. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ana taşınmazın ortak yerleri (arsa payı, merdiven, çatı, bahçe, asansör, sığınak gibi) bağımsız bölümlerden ayrı olarak paylaşılamaz ve bunlar için ortaklığın giderilmesi davası açılamaz. Ortak yerler bağımsız bölümlere bağlı olup onlarla birlikte devredilir; bağımsız bir mülkiyet konusu oluşturmaz.

Kat irtifakında da aynı kural geçerlidir. Kat irtifakı kurulmuş arsada arsa payları bağımsız bölümlere özgülenmiştir; bir paydaş arsa payının ayrı olarak satılmasını isteyemez. Bununla birlikte dikkat edilmesi gereken bir ayrım vardır:

Durum	Ortaklığın giderilmesi mümkün mü?
Kat mülkiyetindeki ortak yerler (çatı, bahçe, merdiven)	Hayır
Kat irtifakında arsa payı, bağımsız bölümden ayrı	Hayır
Tek bir bağımsız bölüm üzerinde birden fazla paydaş	Evet, o bağımsız bölüm için
Kat mülkiyeti kurulmamış, hisseli tapulu bina	Evet
Kat mülkiyeti kurulabilecek nitelikte binada aynen taksim	Evet, kat mülkiyeti kurularak

Yani bir apartman dairesinin kendisi birden fazla kişiye ait ise, o daire için ortaklığın giderilmesi istenebilir. Yasak olan, dairenin bağlı olduğu ortak yerlerin ayrı ayrı paylaşılmasıdır.

Miras ortaklığında hangi özel durumlar davayı engeller?

Miras ortaklığı elbirliği mülkiyetidir ve TMK m. 642 uyarınca her mirasçı paylaşmayı her zaman isteyebilir. Ancak aynı madde, mirasçıların sözleşme veya kanun gereği ortaklığı sürdürmekle yükümlü olduğu halleri saklı tutar. Bu hallerde ortaklığın giderilmesi davası açılamaz veya paylaşma ertelenir.

Miras ortaklığında paylaşmayı engelleyen veya erteleyen başlıca durumlar:

1. Mirasçılar arası ortaklığı sürdürme sözleşmesi: Mirasçılar tereke mallarının tamamı veya bir kısmı üzerinde ortaklığın sürmesini kararlaştırabilir.
2. Cenin lehine erteleme: Mirasçı olacak bir ceninin doğumuna kadar paylaşma ertelenir.
3. Hakimin ertelemesi: Derhal paylaşma terekenin veya mirasçıların yararına önemli zarar doğuracaksa hakim paylaşmayı erteleyebilir.
4. Aile malları ortaklığı: Kurulmuşsa, sözleşmedeki süre boyunca paylaşma istenemez.
5. Vasiyetnamede paylaşma kuralları: Miras bırakanın paylaşmaya ilişkin geçerli düzenlemeleri dikkate alınır.

TMK m. 641 ise mirasçıların tereke borçlarından müteselsilen sorumlu olduğunu düzenler; bu sorumluluk paylaşmadan sonra da belirli süre devam eder. Terekede henüz ödenmemiş önemli borçlar varsa, alacaklıların talebi üzerine paylaşmanın ertelenmesi veya borç için güvence ayrılması gündeme gelebilir. Bu, davayı tamamen engellemese de sürecin uzamasına yol açar.

Elbirliği mülkiyetinde bir başka özellik, mirasçıların paylaşmadan önce paylı mülkiyete geçiş isteyebilmesidir. Bu dönüşüm ayrı bir talep olup, ortaklığın giderilmesi davası içinde veya bağımsız olarak ileri sürülebilir.

Arabuluculuk tutanağı olmadan dava açılabilir mi?

Açılamaz. Taşınmazlara ilişkin ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında arabuluculuğa başvurmak dava şartıdır. Davacı, arabulucu tarafından düzenlenen son tutanağı dava dilekçesine eklemek zorundadır. Tutanak eklenmemişse mahkeme bir haftalık kesin süre verir; bu sürede de sunulmazsa dava usulden reddedilir.

Arabuluculuğa hiç başvurulmadan doğrudan dava açılmışsa, mahkeme dava şartı yokluğundan davayı usulden reddeder. Bu red, davanın esası hakkında bir karar değildir; davacı arabuluculuk sürecini tamamladıktan sonra davayı yeniden açabilir. Ancak ödenen harç ve masraflar ile geçen zaman boşa gider. Arabuluculuk sürecinin ayrıntıları için arabuluculuk dava şartı rehberine bakılabilir.

Tüm paydaşlar davalı gösterilmezse ne olur?

Dava, tüm paydaşlar davaya dahil edilmeden sonuçlandırılamaz. Ortaklığın giderilmesi davası, malın tüm ortaklarını ilgilendiren bir davadır; kararın tüm paydaşlar hakkında verilmesi zorunludur. Eksik paydaş varsa mahkeme davacıya süre vererek eksik paydaşın davaya dahil edilmesini ister. Bu yapılmazsa dava usulden reddedilir.

Uygulamada sık karşılaşılan eksiklikler:

• Tapu kaydındaki bir paydaşın unutulması.
• Ölmüş paydaşın mirasçılarının tespit edilmemesi ve davaya katılmaması.
• Mirasçılık belgesinin alınmaması veya güncel olmaması.
• Tapuda kayıtlı olmayan ancak muhdesat sahibi olduğunu iddia eden kişinin ihmal edilmesi.

Ölmüş paydaşın mirasçıları, mirasçılık belgesiyle tespit edilir ve davaya dahil edilir. Mirasçı sayısı çok fazlaysa bu aşama süreyi önemli ölçüde uzatabilir; bu konu ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer rehberinde ele alınmıştır.

Husumet yönünden dava ne zaman reddedilir?

Husumet, davanın doğru kişiler arasında görülmesidir. Davacı paydaş değilse veya davalı olarak gösterilen kişi taşınmazda pay sahibi değilse dava husumet yokluğundan reddedilir. Örneğin tapuda payı bulunmayan, yalnızca satış vaadi sözleşmesine dayanan kişi bu davayı açamaz; önce tapu iptali ve tescil davasıyla pay sahibi olması gerekir.

Husumete ilişkin dikkat edilecek noktalar:

• Davacının tapuda kayıtlı paydaş olması veya mirasçılık belgesiyle elbirliği ortağı olduğunu göstermesi gerekir.
• Payını dava sırasında devreden paydaşın yerine devralan kişi davaya dahil edilir.
• Taşınmaz üzerinde ipotek veya haciz alacaklısı olan kişi taraf değildir; ancak satış bedelinden hakkı gözetilir.
• Kiracı, intifa hakkı sahibi gibi kişiler paydaş olmadığından davalı gösterilmez.

Dava şartı eksiklikleri nelerdir?

Dava şartları, mahkemenin davanın esasına girebilmesi için varlığı zorunlu olan koşullardır. Ortaklığın giderilmesi davasında dava şartı eksikliği tespit edilirse mahkeme davayı usulden reddeder. Bu red kesin hüküm oluşturmaz; eksiklik giderildikten sonra dava yeniden açılabilir.

Ortaklığın giderilmesi davasında karşılaşılan başlıca dava şartı eksiklikleri:

Eksiklik	Sonuç	Giderilebilir mi?
Arabuluculuk son tutanağının sunulmaması	Usulden red	Evet, arabuluculuk tamamlanarak
Görevsiz mahkemede açılması (sulh hukuk dışı)	Görevsizlik kararı, dosya gönderilir	Evet
Yetkisiz mahkemede açılması	Yetki itirazı üzerine gönderme	Evet
Davacının pay sahibi olmaması	Husumetten red	Pay edinildikten sonra
Aynı konuda derdest dava bulunması	Usulden red	Hayır, mevcut dava sürer
Aynı konuda kesin hüküm bulunması	Usulden red	Hayır
Gider avansının yatırılmaması	Dava açılmamış sayılır	Evet, yeniden açılarak

Usulden red ile esastan red arasındaki fark nedir?

Usulden red, mahkemenin davanın esasını incelemeden, bir dava şartı veya usul kuralı eksikliği nedeniyle davayı sona erdirmesidir. Esastan red ise mahkemenin uyuşmazlığı inceleyip paylaşma hakkının bulunmadığına karar vermesidir. Usulden redde eksiklik giderilerek dava yeniden açılabilir; esastan redde ise aynı sebeple yeniden dava açılamaz, koşullar değişmedikçe kesin hüküm engeli doğar.

Ölçüt	Usulden red	Esastan red
Mahkeme esasa girer mi?	Hayır	Evet
Tipik sebep	Arabuluculuk tutanağı yok, eksik taraf, görev/yetki	Sözleşmeyle sınırlama, sürekli amaca özgülenme, uygun olmayan zaman
Kesin hüküm oluşur mu?	Hayır	Evet, aynı koşullar sürdükçe
Yeniden dava açılabilir mi?	Eksiklik giderilince evet	Koşullar değişince (süre dolunca, amaç bitince) evet
Yargılama gideri	Genellikle davacıya	Genellikle davacıya
Kanun yolu	İstinaf	İstinaf

Bu ayrım pratikte önemlidir. Usulden red alan davacı, eksikliği tamamlayıp kısa sürede davayı yeniden açabilir. Esastan red alan davacı ise, örneğin on yıllık paylaşmama sözleşmesinin bitmesini beklemek zorundadır.

Satış kararı verilemeyecek ama dava açılabilecek haller var mı?

Vardır. Bazı hallerde ortaklığın giderilmesi davası açılabilir ve kabul edilir; ancak sonuç satış değil aynen taksim olur. TMK m. 699 uyarınca taşınmaz bölünebiliyorsa mahkeme satışa değil aynen taksime karar verir. Bu bir red değil, paylaşma biçiminin belirlenmesidir.

Benzer şekilde taşınmaz üzerinde muhdesat bulunması davayı engellemez; yalnızca satış bedelinin paylaştırılma oranını etkiler. Bu konu muhdesat nedir rehberinde açıklanmıştır. Satış aşamasının işleyişi için ise ortaklığın giderilmesi satışı nasıl yapılır rehberine bakılabilir.

Dava açmadan önce hangi kontroller yapılmalı?

Davanın reddedilmemesi için dava öncesinde şu kontroller yapılmalıdır:

1. Tapu kaydında paylaşmayı sınırlayan bir şerh olup olmadığını inceleyin.
2. Taşınmazın kat mülkiyetine tabi ortak yer olup olmadığını kontrol edin.
3. Miras ortaklığında mirasçılık belgesini alın ve tüm mirasçıları tespit edin.
4. Ölmüş paydaşların mirasçılarını araştırın.
5. Arabuluculuk başvurusunu yapın ve son tutanağı temin edin.
6. Sulh hukuk mahkemesinde, taşınmazın bulunduğu yerde dava açın.
7. Gider avansını ve harçları eksiksiz yatırın.
8. Taşınmazın sürekli bir amaca özgülenmiş olup olmadığını değerlendirin.

Bu kontroller, davanın usulden veya esastan reddedilme riskini büyük ölçüde azaltır ve sürecin gereksiz uzamasını önler.