İzale-i şuyu nedir? Ortaklığın giderilmesi ile farkı var mı?

İzale-i şuyu ne demek?

İzale-i şuyu, Osmanlıca kökenli bir hukuk terimidir ve "ortaklığın giderilmesi" anlamına gelir. Günümüzde Türk Medeni Kanunu'nda "paylı mülkiyetin sona ermesi" ve "paylaşma" başlıkları altında düzenlenen davanın eski adıdır. Halk arasında, özellikle miras kalan tarla, ev ve arsaların bölüşülmesi söz konusu olduğunda hâlâ yaygın olarak kullanılır.

Terim iki kelimeden oluşur. "İzale" Arapça kökenlidir ve giderme, ortadan kaldırma, yok etme anlamına gelir. "Şuyu" ise ortaklık, paydaşlık, bir malın birden fazla kişiye ait olması durumunu ifade eder. İkisi birleştiğinde "ortaklığın giderilmesi" ya da daha serbest bir çeviriyle "hisseli malın bölüşülmesi" anlamı ortaya çıkar.

Bu terim, 1926 tarihli eski Medeni Kanun döneminde ve daha öncesinde Mecelle uygulamasında kullanılıyordu. Mahkeme kararlarında, avukat dilekçelerinde ve tapu işlemlerinde on yıllar boyunca bu adla anıldığı için toplum hafızasında yer etmiştir. 2002'de yürürlüğe giren 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu sade Türkçe ifadeleri tercih etti ve "ortaklığın giderilmesi" ifadesi resmi dilde yerleşti.

İzale-i şuyu ile ortaklığın giderilmesi arasında fark var mı?

İzale-i şuyu ile ortaklığın giderilmesi arasında hiçbir hukuki fark yoktur. İki ifade de aynı davayı, aynı kanun maddelerini ve aynı sonucu anlatır. Fark yalnızca dildedir: biri Osmanlıca kökenli eski terim, diğeri Türk Medeni Kanunu'nun kullandığı güncel ifadedir. Mahkemeye hangi adla başvurulduğu davanın niteliğini değiştirmez.

Uygulamada bazı kişiler iki terimin farklı davalar olduğunu, birinin satış diğerinin bölme anlamına geldiğini düşünür. Bu yanlış bir kanıdır. Ortaklığın giderilmesi davası içinde iki paylaşma yöntemi vardır: aynen taksim (malın fiilen bölünmesi) ve satış yoluyla paylaşma. İzale-i şuyu terimi de her iki yöntemi kapsar. Hangi yöntemin uygulanacağını mahkeme, malın niteliğine ve paydaşların durumuna göre belirler. Bu konu aynen taksim mi satış mı rehberinde ayrıntılı anlatılmıştır.

Dilekçede "izale-i şuyu davası" yazılması davanın reddine yol açmaz. Hâkim, dilekçedeki talebin ne olduğuna bakar; kullanılan terime değil. Yine de güncel uygulamada avukatlar ve mahkemeler "ortaklığın giderilmesi" ifadesini tercih eder.

İzale-i şuyu mu, izaleyi şuyu mu, izale-i şüyu mu? Doğru yazımı nedir?

Doğru yazım "izale-i şuyu" biçimindedir. Halk arasında "izaleyi şuyu", "izale-i şüyu", "izaleyi şüyu", "izalei şuyu" ve "izale şuyu" gibi farklı yazımlar da yaygındır. Bunların hepsi aynı kavramı anlatır; arama motorlarında ve günlük konuşmada birbirinin yerine kullanılır. Resmi metinlerde ise güncel karşılığı olan "ortaklığın giderilmesi" kullanılmaktadır.

Yazım farklılıklarının nedeni, Osmanlıca "izafet" adı verilen bağlama yapısıdır. Arapça ve Farsça kökenli iki kelime, "-i" ekiyle birbirine bağlanır ve bu ek Türkçede kısa çizgiyle gösterilir. Konuşma dilinde bu "-i" sesi "-yi" gibi duyulduğu için "izaleyi şuyu" yazımı ortaya çıkmıştır. "Şüyu" yazımı ise kelimenin telaffuzundaki ince sesliden kaynaklanır.

Aşağıdaki tablo yaygın yazımları ve anlamlarını özetler:

Yazım	Doğru mu?	Açıklama
İzale-i şuyu	Evet	Osmanlıca izafet kuralına uygun yazım
İzaleyi şuyu	Yaygın hata	Konuşma dilinden kaynaklanan yazım
İzale-i şüyu	Yaygın hata	Telaffuz farkından kaynaklanan yazım
İzalei şuyu	Yaygın hata	Kısa çizgi unutulmuş biçim
Ortaklığın giderilmesi	Evet	Türk Medeni Kanunu'nun kullandığı güncel ifade

Hangi yazımı kullanırsanız kullanın, kastedilen dava aynıdır. Önemli olan, davanın hangi kanun maddelerine dayandığını ve nasıl işlediğini bilmektir.

İzale-i şuyu davasının kanundaki karşılığı hangi maddelerdir?

İzale-i şuyu davasının güncel yasal dayanağı 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 698, 699, 700 ve 701. maddeleridir. TMK 698 her paydaşın paylaşma isteme hakkını düzenler. TMK 699 paylaşmanın aynen bölme veya satış yoluyla yapılacağını belirtir. Elbirliği mülkiyetinde (miras ortaklığında) ise TMK 642 devreye girer.

TMK 698'e göre hukuki bir işlem gereği veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması nedeniyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Paylaşmayı isteme hakkı, hukuki bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir. Uygun olmayan zamanda paylaşma istenemez.

TMK 699'a göre paylaşma, malın aynen bölüşülmesi ya da pazarlık veya artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir. Paydaşlar bölüşme biçiminde uyuşamazlarsa hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir. Aynen bölünmesi mümkün değilse veya bölme halinde malın değeri önemli ölçüde azalacaksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.

TMK 700 ve 701 ise intifa hakkı sahiplerinin durumu ve paylı mülkiyette süregelen ilişkilerin paylaşmadan sonra nasıl etkileneceğine ilişkin hükümler içerir.

Miras yoluyla kalan ve henüz tapuda mirasçılar adına paylı mülkiyete dönüştürülmemiş taşınmazlarda TMK 642 uygulanır. Bu maddeye göre mirasçılardan her biri, sözleşme veya kanun gereğince ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça, her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir.

İzale-i şuyu davası hangi mahkemede açılır?

İzale-i şuyu, yani ortaklığın giderilmesi davası sulh hukuk mahkemesinde açılır. Görevli mahkemeyi 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 4. maddesi belirler; bu maddeye göre taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davalar, malın değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür.

Yetkili mahkeme, yani davanın hangi şehirde veya ilçede açılacağı ise HMK 12'ye göre belirlenir. Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin davalar, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Bu yetki kesindir; paydaşların nerede yaşadığı önemli değildir. Örneğin İstanbul'da yaşayan bir paydaş, Sivas'taki tarla için Sivas'ta veya tarlanın bağlı olduğu ilçede dava açmak zorundadır.

Birden fazla taşınmaz farklı yerlerde bulunuyorsa, her bir taşınmaz için o yerin mahkemesi yetkilidir. Uygulamada Yargıtay yerleşik içtihadına göre taşınmazların bir kısmı hakkında yetkisizlik kararı verilebilmektedir; bu durumda taşınmazların bulunduğu yerlere göre ayrı dava açılması gerekebilir.

İzale-i şuyu davası açmadan önce arabuluculuk zorunlu mu?

Evet. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren ortaklığın giderilmesi davası açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesi, taşınmazın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıkları zorunlu arabuluculuk kapsamına almıştır. Arabuluculuk son tutanağı olmadan açılan dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir.

Arabuluculuk sürecinde tüm paydaşlar arabulucu tarafından görüşmeye davet edilir. Taraflar anlaşırsa arabuluculuk anlaşma belgesi düzenlenir ve bu belge, tapuda paylaşımın yapılabilmesi için kullanılabilir. Anlaşma olmazsa son tutanak düzenlenir ve bu tutanakla dava açılır. Ayrıntılar için arabuluculuk dava şartı rehberine bakılabilir.

Yaşlı kuşaktan pek çok kişi, izale-i şuyu davasını doğrudan mahkemede açılan bir dava olarak hatırlar. Arabuluculuk şartı görece yeni bir düzenleme olduğu için bu noktada bilgi güncellemesi gerekir. Eski dönemde açılmış ve halen devam eden davalar için arabuluculuk şartı aranmaz; şart yalnızca 1 Eylül 2023'ten sonra açılan davalar için geçerlidir.

İzale-i şuyu davasını kim açabilir?

İzale-i şuyu davasını paydaşlardan herhangi biri açabilir. Payın büyüklüğü önemli değildir; çok küçük hisseye sahip bir paydaş bile davayı açma hakkına sahiptir. Dava, diğer tüm paydaşlara karşı açılır. Miras ortaklığında ise mirasçılardan her biri, mirasçılık belgesi (veraset ilamı) alarak davayı açabilir.

Davacı olmak için tapuda paydaş olarak kayıtlı olmak veya mirasçı sıfatını belgelemek yeterlidir. Taşınmaz üzerinde yalnızca kullanım hakkı bulunan kiracı, intifa hakkı sahibi ya da alacaklı bu davayı açamaz. Paydaşın alacaklısı ise İcra ve İflas Kanunu'nun ilgili hükümleri çerçevesinde, icra mahkemesinden alacağı yetki belgesiyle ortaklığın giderilmesi davası açabilir.

Davalı tarafta tüm paydaşların yer alması zorunludur. Bir paydaş eksik bırakılırsa mahkeme davanın o kişiye yöneltilmesi için süre verir. Ölmüş bir paydaş varsa mirasçıları tespit edilir ve davaya dahil edilir. Bu husus, davanın süresini uzatan başlıca nedenlerden biridir.

Diğer paydaşlar satmak istemese bile dava açılabilir ve sonuçlanabilir. Paydaşların rızası aranmaz; mahkeme kararı yeterlidir. Bu konuda hissedar satmak istemezse ne olur rehberinde ayrıntılı bilgi bulunur.

İzale-i şuyu davası nasıl sonuçlanır?

İzale-i şuyu davası iki şekilde sonuçlanır: aynen taksim veya satış suretiyle ortaklığın giderilmesi. Aynen taksimde taşınmaz fiilen bölünür ve her paydaşa ayrı bir parça verilir. Satış kararında ise taşınmaz açık artırmayla satılır ve bedel, tapudaki pay oranlarına göre paydaşlar arasında dağıtılır. Mahkeme, taşınmazın niteliğine göre hangi yöntemin uygulanacağına karar verir.

Aynen taksim, taşınmazın bölünebilir olması hâlinde öncelikli yöntemdir. Ancak bölünme için imar mevzuatına uygunluk, parselin asgari büyüklük şartlarını karşılaması ve bölünen parçaların değerinin ciddi oranda düşmemesi gerekir. Bir apartman dairesi ya da küçük bir arsa fiilen bölünemez; bu durumda satış kararı verilir. Tarım arazilerinde ise 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'ndaki asgari parsel büyüklüğü kuralları bölünmeyi çoğu zaman engeller.

Satış kararı verildiğinde dosya satış memurluğuna gönderilir. Kıymet takdiri yapılır, ilan verilir ve açık artırma düzenlenir. Paydaşlar ve üçüncü kişiler artırmaya katılabilir. Tüm paydaşlar oybirliğiyle isterse satış yalnızca paydaşlar arasında yapılır. Satış bedeli, masraflar düşüldükten sonra pay oranlarına göre dağıtılır. Payınızın tahmini değerini görmek için hisse değeri hesaplayıcısı kullanılabilir.

İzale-i şuyu davası süreci kısaca nasıl işler?

İzale-i şuyu davası, arabuluculuk başvurusuyla başlar; ardından sulh hukuk mahkemesinde dava açılır, tebligat yapılır, keşif ve bilirkişi incelemesi gerçekleştirilir, mahkeme aynen taksim veya satış kararı verir ve karar kesinleştikten sonra satış memurluğu aracılığıyla satış yapılır. Süreç genellikle bir yıldan uzun sürer ve paydaş sayısına göre değişir.

Adım adım özet:

1. Arabuluculuk başvurusu: Taşınmazın bulunduğu yer arabuluculuk bürosuna başvurulur. Anlaşma olmazsa son tutanak alınır.
2. Dava dilekçesi: Sulh hukuk mahkemesine, tüm paydaşlar davalı gösterilerek dilekçe verilir. Tapu kaydı, veraset ilamı ve arabuluculuk son tutanağı eklenir.
3. Tebligat: Mahkeme dilekçeyi tüm paydaşlara tebliğ eder. Adresi bilinmeyen paydaşlar için araştırma yapılır, gerekirse ilanen tebligat uygulanır.
4. Keşif ve bilirkişi: Mahkeme taşınmazı yerinde inceler. Bilirkişi heyeti taşınmazın bölünebilirliğini ve değerini rapor eder.
5. Karar: Mahkeme aynen taksim veya satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verir.
6. İstinaf: Karar taraflara tebliğ edilir. İstinafa gidilmezse veya istinaf sonuçlanırsa karar kesinleşir.
7. Satış aşaması: Kesinleşen karar üzerine satış memurluğu kıymet takdiri yapar, ilan verir ve açık artırma düzenler.
8. Bedelin paylaştırılması: Satış bedeli, masraflar düşüldükten sonra tapudaki pay oranlarına göre paydaşlara ödenir.

Sürecin her adımı, gereken belgeler ve dilekçe örnekleri için ortaklığın giderilmesi davası nasıl açılır başlıklı ana rehbere bakılabilir.

İzale-i şuyu davasında muhdesat ne anlama gelir?

Muhdesat, taşınmaz üzerinde bulunan ve paydaşlardan biri tarafından yapılan bina, ağaç, kuyu gibi eklentileri ifade eder. İzale-i şuyu davasında bir paydaş, taşınmaz üzerindeki yapının kendisine ait olduğunu iddia ederse, satış bedelinin paylaşımında bu yapının değeri o paydaşa ayrıca ödenir. Muhdesat iddiası davanın süresini uzatabilir.

Uygulamada sık karşılaşılan bir örnek, miras kalan arsa üzerine kardeşlerden birinin kendi parasıyla ev yapmış olmasıdır. Bu durumda evi yapan paydaş, davada muhdesatın kendisine ait olduğunu ileri sürer. Diğer paydaşlar kabul ederse mahkeme bunu tutanağa geçirir. Kabul etmezlerse muhdesat iddiasında bulunan paydaşın, ayrı bir dava açarak muhdesatın aidiyetini tespit ettirmesi gerekir. Ortaklığın giderilmesi mahkemesi bu tespit davasının sonucunu bekleyebilir.

Muhdesat tespit edildiğinde bilirkişi, arsa değeri ile yapı değerini ayrı ayrı hesaplar. Satış bedelinden yapının değerine düşen kısım öncelikle muhdesat sahibine ödenir; kalan kısım pay oranlarına göre dağıtılır.

İzale-i şuyu davasında önalım hakkı geçerli mi?

Ortaklığın giderilmesi davası sonucunda yapılan açık artırma satışlarında, Yargıtay yerleşik uygulamasına göre yasal önalım (şufa) hakkı kullanılamaz. Önalım hakkı, bir paydaşın payını üçüncü kişiye kendi iradesiyle satması hâlinde doğar. Mahkeme kararıyla yapılan cebri satış bu kapsamda değildir. Paydaşlar, artırmaya katılarak taşınmazı almak için diğer katılımcılarla eşit koşullarda teklif verir.

Bu ayrım pratikte önemlidir. Bir paydaş, dava dışında payını üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşlar TMK 732 ve devamı hükümlerine göre önalım hakkını kullanabilir. Ancak dava sonucunda taşınmaz açık artırmada üçüncü kişiye ihale edilirse, paydaşlar önalım hakkına dayanarak taşınmazı geri alamaz. Önalım hakkının kapsamı ve kullanım koşulları önalım (şufa) hakkı rehberinde ayrıntılı anlatılmıştır.

İzale-i şuyu davasında kazanan ve kaybeden taraf olur mu?

İzale-i şuyu davasında klasik anlamda kazanan ve kaybeden taraf yoktur. Dava, tüm paydaşların ortak yararına sonuç doğurur ve Yargıtay uygulamasında "iki taraflı dava" olarak nitelendirilir. Bu nedenle yargılama giderleri ve vekalet ücreti tek bir tarafa yüklenmez; tüm paydaşlara payları oranında dağıtılır.

Bu özellik, davanın diğer hukuk davalarından ayrıldığı önemli bir noktadır. Davalı paydaşlar davayı istemedikleri hâlde masraflara katılır; çünkü satış sonucunda onlar da paylarının karşılığını alır. Dava masraflarını ilk aşamada davacı öder, ancak karar sonunda bu masraflar satış bedelinden düşülerek herkesin payına yansıtılır. Masraf kalemleri ve paylaşımı hakkında ayrı bir rehber bulunmaktadır.

Davacının ilk aşamada yatırdığı harç ve gider avansı, satış sonrasında bedelden karşılanır. Bu yüzden dava açan paydaş masrafı sonunda tek başına yüklenmez.

Eski tapu kayıtlarında geçen "izale-i şuyu" ifadesi ne anlama gelir?

Eski tapu kayıtlarında ve mahkeme ilamlarında geçen "izale-i şuyu suretiyle" ifadesi, taşınmazın ortaklığın giderilmesi davası sonucunda satıldığını veya bölündüğünü gösterir. Bu kayıt, mülkiyetin mahkeme kararıyla el değiştirdiği anlamına gelir ve bugünkü "ortaklığın giderilmesi" kaydıyla aynı hukuki sonucu doğurur.

Miras araştırması yapan veya eski tapu kaydını inceleyen kişiler bu ifadeyle karşılaşabilir. Tapu kütüğünde edinme sebebi olarak "izale-i şuyu" yazılmışsa taşınmaz, o tarihte açık artırmayla satılmış ve ihale alıcısı adına tescil edilmiştir. Böyle bir kayıt, taşınmazın önceki paydaşlarının artık hak iddia edemeyeceği anlamına gelir.

Eski kararların bugün hâlâ geçerli olduğunu bilmek gerekir. Kesinleşmiş bir izale-i şuyu kararı, üzerinden uzun süre geçmiş olsa bile hukuki sonuç doğurmaya devam eder. Satış yapılmamış ancak karar kesinleşmiş dosyalarda ise paydaşlardan herhangi biri satış memurluğuna başvurarak satışın yapılmasını isteyebilir.