Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar tutar? Masraf ve harçlar

Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar tutar?

Ortaklığın giderilmesi davasının toplam maliyeti, maktu harçlar, gider avansı, keşif ve bilirkişi ücreti, tebligat giderleri, arabuluculuk ücreti, satış aşaması giderleri ve avukat ücretinden oluşur. Harçlar taşınmazın değerine bağlı olmadığı için görece düşüktür; asıl maliyeti keşif, bilirkişi ve satış giderleri oluşturur. Tutarlar her yıl güncellenen tarifelere göre değişir.

Bu davanın maliyetini diğer davalardan ayıran iki önemli özellik vardır. Birincisi, harç taşınmazın değeri üzerinden nispi olarak değil, maktu (sabit) olarak alınır. Yani milyonlarca liralık bir taşınmaz için de küçük bir arsa için de aynı harç ödenir. İkincisi, masraflar sonunda tek bir tarafa yüklenmez; tüm paydaşlara payları oranında dağıtılır.

Aşağıdaki bölümlerde her masraf kalemi ayrı ayrı açıklanmıştır. Güncel rakamlar için Harçlar Kanunu'na ekli tarifeye, Adalet Bakanlığı'nın yıllık gider avansı tarifesine ve Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'ne bakılmalıdır. Davanın nasıl açılacağı ve hangi belgelerin gerektiği ortaklığın giderilmesi davası nasıl açılır rehberinde anlatılmıştır.

Masraf kalemleri nelerdir?

Ortaklığın giderilmesi davasının masraf kalemleri şunlardır: başvuru harcı, maktu karar ve ilam harcı, gider avansı, tebligat giderleri, keşif ücreti ve yol gideri, bilirkişi ücreti, arabuluculuk ücreti, satış aşamasında kıymet takdiri, ilan ve tellaliye giderleri ile avukat ücreti. Her kalemin ödenme zamanı ve kim tarafından karşılandığı farklıdır.

Masraf kalemi	Ne zaman ödenir	Kim öder (ilk aşamada)	Sonunda nasıl paylaşılır
Arabuluculuk ücreti	Dava öncesi	Anlaşmazlık hâlinde ilk iki saati Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır	Anlaşma olursa taraflar eşit öder; anlaşma olmazsa yargılama giderine eklenir
Başvuru harcı (maktu)	Dava açılırken	Davacı	Tüm paydaşlara pay oranında
Karar ve ilam harcı (maktu)	Dava açılırken peşin	Davacı	Tüm paydaşlara pay oranında
Gider avansı	Dava açılırken	Davacı	Kullanılan kısmı pay oranında; artan kısım iade edilir
Tebligat giderleri	Gider avansından	Davacı	Tüm paydaşlara pay oranında
Keşif harcı ve yol gideri	Keşif kararı sonrası	Davacı veya keşfi isteyen taraf	Tüm paydaşlara pay oranında
Bilirkişi ücreti	Keşif kararı sonrası	Davacı veya keşfi isteyen taraf	Tüm paydaşlara pay oranında
Kıymet takdiri gideri	Satış aşamasında	Satışı isteyen paydaş	Satış bedelinden düşülür
Satış ilanı gideri	Satış aşamasında	Satışı isteyen paydaş	Satış bedelinden düşülür
Tellaliye harcı	İhale sonrası	Satış bedelinden	Satış bedelinden düşülür
Tapu harcı ve KDV (varsa)	İhale sonrası	Alıcı	Alıcıya aittir, paydaşlara yansımaz
Avukat vekalet ücreti (AAÜT)	Karar ile	Mahkeme kararıyla	Tüm paydaşlara pay oranında
Avukatla yapılan sözleşme ücreti	Sözleşmeye göre	Avukatı tutan paydaş	Paylaşılmaz, kendi gideridir

Tablo, uygulamadaki genel işleyişi gösterir. Somut dosyada mahkeme, keşif giderinin kim tarafından yatırılacağına ayrıca karar verir; genellikle davacıdan istenir.

Harç neden maktu, yani sabit tutarlı?

Ortaklığın giderilmesi davasında harç, 492 sayılı Harçlar Kanunu'na ekli (1) sayılı tarife uyarınca maktu olarak alınır. Maktu harç, taşınmazın değerine bakılmaksızın sabit bir tutardır. Dava, belirli bir para alacağına değil, ortaklığın giderilmesine ilişkin olduğu için nispi harç uygulanmaz. Bu, davanın en büyük maliyet avantajıdır.

Nispi harç, dava konusu değerin belirli bir yüzdesi olarak hesaplanır ve alacak davalarında, tapu iptali davalarında uygulanır. Ortaklığın giderilmesi davasında ise Yargıtay yerleşik uygulaması ve Harçlar Kanunu'ndaki tarife gereği, davanın konusu belli bir değer olsa bile harç maktu alınır. Böylece değeri çok yüksek bir taşınmaz için dahi harç yükü düşük kalır.

Dava açılırken iki ayrı maktu harç ödenir: başvuru harcı ve peşin karar ve ilam harcı. Her ikisinin tutarı Harçlar Kanunu'na ekli tarifede yer alır ve her yıl yeniden değerleme oranında güncellenir. Güncel tutar için o yılki tarifeye bakılmalıdır. Karar verildiğinde ek bir nispi harç tahakkuk etmez.

Satış aşamasında ise ihale bedeli üzerinden alıcının ödeyeceği tapu harcı ve tellaliye harcı gibi kalemler ayrıca doğar; bunlar dava harcından farklıdır ve aşağıda ayrıca anlatılmıştır.

Gider avansı nedir ve ne kadar yatırılır?

Gider avansı, HMK 120 uyarınca dava açılırken mahkeme veznesine yatırılan ve tebligat, müzekkere, keşif gibi yargılama giderlerini karşılamak için kullanılan ön ödemedir. Tutarı, Adalet Bakanlığı'nın her yıl yayımladığı gider avansı tarifesine göre belirlenir. Avans, davalı sayısına göre artar; kullanılmayan kısmı dava sonunda iade edilir.

Gider avansı tarifesi, her davalı için belirli sayıda tebligat gideri, ortalama müzekkere gideri ve diğer giderler için sabit bir tutar öngörür. Ortaklığın giderilmesi davasında tüm paydaşlar davalı olduğu için avans, paydaş sayısıyla doğru orantılı olarak yükselir. Yirmi paydaşlı bir dosyada avans, iki paydaşlı bir dosyaya göre çok daha yüksektir.

Avans yetersiz kalırsa mahkeme, HMK 120 uyarınca eksik kısmın tamamlanması için iki haftalık kesin süre verir. Süre içinde tamamlanmazsa dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir. Bu nedenle mahkemeden gelen avans tamamlama taleplerinin zamanında karşılanması gerekir.

Dava sonunda avanstan kullanılan kısım yargılama gideri olarak hesaplanır ve tüm paydaşlara payları oranında yükletilir. Kalan tutar, avansı yatıran tarafa iade edilir.

Keşif ve bilirkişi ücreti ne kadar tutar?

Keşif ve bilirkişi ücreti, ortaklığın giderilmesi davasının en yüksek masraf kalemlerinden biridir. Keşif için Harçlar Kanunu'nda öngörülen maktu keşif harcı, hâkim ve personelin yol gideri ile bilirkişi ücreti ödenir. Bilirkişi ücreti, Adalet Bakanlığı'nın yıllık bilirkişi ücret tarifesine göre belirlenir ve heyetteki uzman sayısına göre artar.

Mahkeme, taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğini ve değerini tespit etmek için keşif yapar. Keşifte genellikle üç bilirkişi görev alır: harita mühendisi (ölçüm ve bölünebilirlik), inşaat mühendisi veya gayrimenkul değerleme uzmanı (değer tespiti) ve tarım arazisi söz konusuysa ziraat mühendisi. Her bilirkişiye ayrı ücret ödenir.

Keşif gideri, mahkemenin keşif kararıyla birlikte belirlenir ve genellikle davacıdan yatırması istenir. Davacı yatırmazsa mahkeme diğer paydaşlardan da yatırmalarını isteyebilir; hiç kimse yatırmazsa keşif yapılmaz ve dava bekler. Uygulamada keşfi isteyen ve davanın ilerlemesini isteyen paydaş gideri yatırır.

Birden fazla taşınmaz varsa her biri için ayrı keşif yapılabilir ve gider katlanır. Bilirkişi raporuna itiraz üzerine ek rapor veya yeni heyet görevlendirilirse ek bilirkişi ücreti doğar. Bilirkişinin taşınmaz değerine ilişkin tespiti, satış aşamasındaki kıymet takdirinden farklıdır; satış aşamasında yeniden değerleme yapılır. Payınıza düşecek tahmini bedel için hisse değeri hesaplayıcısı kullanılabilir.

Tebligat giderleri ne kadar tutar?

Tebligat giderleri, dava dilekçesinin, ara kararların, bilirkişi raporunun ve nihai kararın tüm paydaşlara gönderilmesi için ödenen posta ücretleridir. Her tebligat için PTT tarifesine göre ücret alınır ve bu ücret gider avansından karşılanır. Paydaş sayısı arttıkça tebligat gideri de doğrusal olarak artar.

Ortaklığın giderilmesi davasında bir dosya boyunca her paydaşa en az üç dört kez tebligat yapılır: dava dilekçesi, duruşma günü, bilirkişi raporu ve karar. Elli paydaşlı bir dosyada yalnızca tebligat gideri önemli bir tutara ulaşır.

Yurt dışına yapılan tebligatlar, yurt içi tebligata göre daha pahalıdır ve ülkeye göre değişen konsolosluk ücretleri içerebilir. İlanen tebligat gerekiyorsa gazete ilan bedeli de eklenir. Adresi bilinmeyen paydaşlar için ilanen tebligat masrafı, davayı açan tarafın yatırdığı avanstan karşılanır.

Elektronik tebligat kullanılabilen taraflar için (avukatlar, tüzel kişiler) tebligat gideri düşer. Gerçek kişi paydaşlar için ise fiziki tebligat esastır.

Arabuluculuk ücreti kim tarafından ödenir?

Ortaklığın giderilmesi davasında arabuluculuk dava şartı olduğu için (6325 sayılı Kanun m.18/B, 1 Eylül 2023) taraflar dava öncesinde arabulucuya başvurmak zorundadır. Anlaşma sağlanamazsa arabulucunun ilk iki saatlik ücreti Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır ve bu tutar dava sonunda yargılama giderlerine eklenir. Anlaşma sağlanırsa ücret, aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit ödenir.

Arabuluculuk ücreti, Adalet Bakanlığı'nın her yıl yayımladığı Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi'ne göre belirlenir. Dava şartı arabuluculukta ilk görüşmeler için saat ücreti esas alınır. Görüşmeler iki saati aşarsa aşan kısım için ücret taraflardan istenir.

Taraflar arabuluculukta anlaşırsa ücret, anlaşma konusunun değeri üzerinden nispi olarak hesaplanır ve tarifede belirlenen alt sınırın altına inemez. Anlaşma, dava masraflarını, keşif ve bilirkişi giderlerini ve satış giderlerini tamamen ortadan kaldırdığı için toplam maliyet açısından en ucuz çözüm yoludur. Arabuluculuk sürecinin işleyişi arabuluculuk dava şartı rehberinde ayrıntılı anlatılmıştır.

Arabuluculuk toplantısına geçerli mazeret olmaksızın katılmayan taraf, davada kısmen veya tamamen haklı çıksa bile yargılama giderlerinin tamamından sorumlu tutulabilir. Bu kural 6325 sayılı Kanun'da yer alır ve ortaklığın giderilmesi davasında da uygulanır.

Satış aşamasında hangi masraflar çıkar?

Satış aşamasında kıymet takdiri gideri, satış ilanı gideri, tellaliye harcı ve satış memurluğu işlemlerine ilişkin diğer giderler doğar. Bu masraflar, satışı isteyen paydaş tarafından önceden yatırılır ve satış gerçekleştiğinde ihale bedelinden düşülerek geri alınır. Alıcının ödeyeceği tapu harcı ve varsa KDV ise paydaşlara yansımaz.

Satış aşamasındaki başlıca masraflar:

1. Kıymet takdiri gideri: Satış memurluğu, taşınmazın güncel değerini belirlemek için bilirkişi görevlendirir. Bilirkişi ücreti ve keşif gideri satışı isteyen paydaştan alınır.
2. Kıymet takdirine itiraz gideri: Kıymet takdirine itiraz eden paydaş, yeni bir değerleme yapılacaksa bunun giderini yatırmak zorundadır.
3. Satış ilanı gideri: Satış ilanı, elektronik satış portalında ve gerekirse gazetede yayımlanır. Gazete ilanı gerekiyorsa ilan bedeli ödenir.
4. Tellaliye harcı: 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanunu uyarınca ihale bedeli üzerinden belirli bir oranda tellaliye harcı alınır ve bu tutar satış bedelinden düşülür.
5. Tebligat giderleri: Satış ilanının ve kıymet takdiri raporunun tüm paydaşlara tebliği için posta ücreti ödenir.
6. Tapu harcı ve KDV: İhale alıcısı, taşınmazın tapuda kendi adına tescili için tapu harcı öder. Belirli koşullarda KDV de doğabilir. Bu giderler alıcıya aittir.

Satış gerçekleşmezse yatırılan giderler geri alınamaz. Bu nedenle satış aşamasına geçmeden önce alıcı bulunma ihtimalinin değerlendirilmesi önemlidir. Satış usulünün ayrıntıları ayrı bir rehberde anlatılmıştır.

Avukat ücreti nasıl hesaplanır?

Ortaklığın giderilmesi davasında avukat ücreti iki farklı kalemden oluşur: paydaşın kendi avukatıyla yaptığı sözleşmeye dayanan ücret ve mahkemenin karar sonunda Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'ne (AAÜT) göre hükmettiği vekalet ücreti. Mahkemenin hükmettiği vekalet ücreti maktudur ve tüm paydaşlara payları oranında yükletilir; tek bir tarafa yüklenmez.

AAÜT, Türkiye Barolar Birliği tarafından hazırlanır ve her yıl Resmi Gazete'de yayımlanır. Tarifede sulh hukuk mahkemelerinde görülen davalar için maktu bir vekalet ücreti öngörülmüştür. Ortaklığın giderilmesi davasında nispi değil maktu vekalet ücretine hükmedilir; çünkü dava belli bir para alacağına ilişkin değildir. Güncel tutar için o yılki tarifeye bakılmalıdır.

Yargıtay yerleşik uygulamasına göre ortaklığın giderilmesi davası iki taraflı bir davadır; davanın sonucundan tüm paydaşlar yararlanır. Bu nedenle davacı ve davalı ayrımı yapılmaksızın, mahkeme kendisini avukatla temsil ettiren her taraf lehine vekalet ücretine hükmeder ve bu ücret tüm paydaşlara payları oranında yükletilir. Payı büyük olan paydaş vekalet ücretinin daha büyük kısmını, payı küçük olan daha küçük kısmını öder.

Paydaşın kendi avukatıyla yaptığı sözleşmeye dayanan ücret ise tamamen ayrı bir konudur. Bu ücret serbestçe kararlaştırılır, AAÜT'deki tutarın altına inemez ve diğer paydaşlara yansıtılamaz. Avukat tutan paydaş bu ücreti kendisi öder.

Masrafları başlangıçta kim öder?

Dava masraflarını başlangıçta davayı açan paydaş öder. Başvuru harcı, karar ve ilam harcı ve gider avansı dava açılırken davacı tarafından yatırılır. Keşif ve bilirkişi gideri de genellikle davacıdan istenir. Diğer paydaşlar dava sırasında hiçbir masraf yatırmak zorunda değildir; ancak karar sonunda masraflar tüm paydaşlara pay oranında yükletilir.

Bu düzenin nedeni pratiktir. Dava açılırken mahkeme yalnızca davacıyla muhataptır; davalılar henüz davadan haberdar bile değildir. Bu nedenle ilk masraflar davacı tarafından karşılanır. Davacı, yatırdığı masrafların diğer paydaşlara düşen kısmını dava sonunda geri alır.

Keşif giderini davacı yatırmazsa mahkeme, keşif yapılmasını isteyen diğer paydaşlardan da yatırmalarını isteyebilir. Hiçbir paydaş yatırmazsa keşif yapılamaz ve dava bu aşamada bekler. Bu durum uygulamada, satmak istemeyen paydaşların masraf yatırmayarak süreci yavaşlatmasına neden olabilir; ancak davanın tamamen durmasına yol açmaz. Satmak istemeyen paydaşın davaya etkisi hissedar satmak istemezse ne olur rehberinde anlatılmıştır.

Satış aşamasında ise satışı isteyen paydaş kıymet takdiri ve ilan giderlerini yatırır. Satışı davacı da davalı da isteyebilir; kararın kesinleşmesinden sonra herhangi bir paydaş satış memurluğuna başvurabilir.

Masraflar sonunda nasıl paylaşılır?

Dava sonunda yargılama giderleri ve vekalet ücreti, HMK'nın yargılama giderlerine ilişkin hükümleri ve Yargıtay yerleşik uygulaması gereği tüm paydaşlara tapudaki payları oranında yükletilir. Davacı, yatırdığı masrafların diğer paydaşlara düşen kısmını onlardan talep edebilir. Satış yapıldığında bu masraflar genellikle doğrudan satış bedelinden düşülür ve kalan tutar paylaştırılır.

Örnek bir paylaşım mantığı şöyle işler: Taşınmazda üç paydaş vardır; A'nın payı yarım, B ve C'nin payları dörtte birdir. Davayı A açmış ve tüm masrafları yatırmıştır. Karar sonunda toplam yargılama gideri hesaplanır ve A yarısını, B ve C dörtte birini karşılar. A, B ve C'ye düşen kısmı satış bedelinden mahsup edilerek geri alır.

Vekalet ücreti de aynı mantıkla paylaşılır. A kendisini avukatla temsil ettirmişse A lehine AAÜT'ye göre maktu vekalet ücretine hükmedilir ve bu ücret A, B ve C'ye pay oranlarında yükletilir. A'nın kendi payına düşen kısım fiilen kendisinden kendisine ödendiği için sonuçta B ve C'nin paylarına düşen kısım A'ya geçer.

Satış aşamasındaki giderler ise satış bedelinden öncelikle düşülür. Satış memurluğu, ihale bedelinden tellaliye, ilan gideri, kıymet takdiri gideri ve satışı isteyen paydaşın yatırdığı diğer giderleri düşer; kalan net tutarı tapudaki pay oranlarına göre paydaşlara öder. Muhdesat varsa muhdesat sahibine düşen kısım ayrıca ayrılır.

Aynen taksim kararında masraflar farklı mı?

Aynen taksim kararı verildiğinde satış aşaması olmadığı için kıymet takdiri, ilan ve tellaliye giderleri doğmaz. Ancak taksim projesinin hazırlanması, imar ve kadastro görüşlerinin alınması ve tapuda ifraz işleminin yapılması için ek bilirkişi ve tapu giderleri ortaya çıkar. Toplam maliyet, taşınmazın niteliğine göre satış kararından az ya da fazla olabilir.

Aynen taksimde harita mühendisi bilirkişi bir bölünme projesi hazırlar. Proje, belediye veya il özel idaresinin imar açısından uygunluk görüşüne sunulur. Tarım arazilerinde ilgili bakanlık il müdürlüğünün görüşü alınır. Bu yazışmalar ek tebligat gideri ve zaman gerektirir.

Karar kesinleştikten sonra tapuda ifraz (bölünme) ve tescil işlemi yapılır. Bu işlem için tapu harcı ve döner sermaye ücreti ödenir. Bölünen parçaların değerleri eşit değilse TMK 699 uyarınca denkleştirme bedeli ödenmesine karar verilir; bu bedel paydaşlar arasında el değiştirir ve bir masraf değil, denkleştirme ödemesidir. Aynen taksim ile satış arasındaki seçim aynen taksim mi satış mı rehberinde anlatılmıştır.

Masrafları düşürmenin yolları nelerdir?

Ortaklığın giderilmesi davasının masraflarını düşürmenin en etkili yolu arabuluculukta anlaşmaktır; anlaşma, dava ve satış giderlerinin tamamını ortadan kaldırır. Dava açılacaksa gereksiz bilirkişi itirazlarından kaçınmak, paydaşların adreslerini doğru bildirmek, keşif giderini zamanında yatırmak ve satış aşamasında kıymet takdirine yalnızca haklı gerekçeyle itiraz etmek toplam maliyeti azaltır.

Masraf düşürme yolları:

1. Arabuluculukta anlaşma: Paydaşlar taşınmazı kendi aralarında paylaşmayı veya birinin diğerlerinin payını satın almasını kararlaştırırsa mahkeme ve satış masrafı doğmaz.
2. Doğru adres bildirimi: Yanlış adres nedeniyle iade edilen her tebligat yeni bir posta gideri ve ilanen tebligat riski demektir.
3. Bilirkişi itirazlarında ölçülülük: Her itiraz ek rapor ve ek ücret anlamına gelir. Satış aşamasında yeniden kıymet takdiri yapılacağı için dava aşamasındaki değer tartışması çoğu zaman gereksizdir.
4. Ortak avukat: Aynı yönde menfaati olan paydaşlar tek bir avukatla temsil edilerek sözleşme ücretini paylaşabilir.
5. Paydaşlar arası satış: Tüm paydaşlar oybirliğiyle satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılmasını isterse ilan ve tellaliye gibi bazı giderler azalabilir ve taşınmaz aile içinde kalır.
6. Muhdesat konusunda uzlaşma: Ayrı bir muhdesat tespit davası açılması ek harç ve masraf doğurur; paydaşlar bu konuda anlaşırsa gider azalır.

Bu yolların hiçbiri harç ve zorunlu giderleri tamamen ortadan kaldırmaz; ancak dava boyunca ortaya çıkan ek masrafları belirgin biçimde azaltır.

Adli yardım ortaklığın giderilmesi davasında mümkün mü?

Evet. HMK 334 ve devamı hükümleri uyarınca, yargılama giderlerini kısmen veya tamamen ödeme gücünden yoksun olan kişiler adli yardımdan yararlanabilir. Adli yardım kararı verilirse harç ve gider avansı geçici olarak ödenmez; keşif ve bilirkişi ücretleri devlet tarafından karşılanır. Dava sonunda bu giderler yine tüm paydaşlara pay oranında yükletilir.

Adli yardım talebi, dava açılırken veya dava sırasında mahkemeye sunulur. Talebe, başvuranın mali durumunu gösteren belgeler (gelir belgesi, mal varlığı beyanı, muhtarlıktan alınan fakirlik belgesi gibi) eklenir. Mahkeme talebi kabul ederse harç ve giderler ertelenir.

Adli yardım yalnızca yargılama giderlerini kapsar; avukat ücreti için ayrıca barodan adli yardım avukatı talep edilebilir. Baro adli yardım bürosu, mali durumu yetersiz kişilere ücretsiz avukat görevlendirebilir.

Adli yardımdan yararlanan paydaş, dava sonunda taşınmazın satışından pay alacağı için ertelenen giderler bu paydan tahsil edilebilir. Yani adli yardım, masrafı ortadan kaldırmaz; ödemeyi davanın sonuna erteler.