İhaleye Katılan Paydaş Önalım Hakkını Yine de Kullanabilir mi?

Olay ne?

Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda bir anonim şirkete ait büyük bir pay, Özelleştirme İdaresi Başkanlığı tarafından 4046 sayılı Kanun kapsamında ihaleye çıkarıldı. Taşınmazın iki paydaşı da ihaleye katılıp teklif verdi; ancak pay, en yüksek teklifi veren ve paydaş olmayan bir şirkete 8.250.000 TL bedelle satıldı. İhale şartnamesinde diğer hissedarların şufa hakkı bulunduğu ve bu hakka ilişkin işlemlerin alıcı tarafından yürütüleceği açıkça yazılıydı.

Satış sözleşmesi imzalanıp pay alıcı şirket adına tapuya tescil edilince, ihaleyi kaybeden iki paydaş ayrı ayrı önalım (şufa) hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davası açtı; davalar birleştirildi. Davalı şirket üç savunma ileri sürdü: Payın ihale edilmeden satılması hukuken mümkün olmadığından ihalenin aslında cebrî sayılması gerektiği, taşınmazda fiilî taksim bulunduğu ve ihaleye katılıp kaybeden paydaşların sonradan dava açmasının dürüstlük kuralına aykırı olduğu.

İlk derece mahkemesi keşif ve tanık beyanlarına göre taşınmazda sabit bir kullanım düzeni, yani fiilî taksim bulunmadığını tespit ederek davaları kabul etti. Bölge Adliye Mahkemesi de kabul kararını yalnızca harç ve vekâlet ücreti yönünden düzelterek onadı. Yargıtay'ın ilgili Özel Dairesi ise kararı, ihaleye davet edilen ve katılan paydaşın sonradan önalım davası açmasının dürüstlük kuralıyla bağdaşmayacağı gerekçesiyle oy çokluğuyla bozdu. Bölge Adliye Mahkemesi bozmaya direndi ve uyuşmazlık Hukuk Genel Kurulu'na taşındı.

Hukuki sorun ne?

Temel soru şuydu: Kamu idaresinin yaptığı ihtiyari, yani zorunlu icra satışı niteliğinde olmayan bir ihale ile satılan paya karşı önalım hakkı kullanılabilir mi? Karar tarihindeki TMK 733 yalnızca "cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz" diyordu. Davalı, kamu malının mevzuat gereği mutlaka ihaleyle satılması zorunluluğundan hareketle bu ihalenin de cebrî sayılması gerektiğini savunuyordu.

İkinci ve asıl tartışmalı soru ise şuydu: İhaleden haberdar edilmiş, hatta ihaleye katılıp teklif vermiş ancak kaybetmiş bir paydaşın sonradan önalım davası açması, TMK 2'deki dürüstlük kuralına aykırı düşer mi? Özel Daire bu davranışı hakkın kötüye kullanılması saymıştı; Yargıtay'ın fiilî taksim hâlinde önalımı engelleyen içtihadına benzer bir sınırlama öneriyordu.

Yargıtay ne dedi?

Hukuk Genel Kurulu, Bölge Adliye Mahkemesinin direnme kararını yerinde buldu. Kanun yalnızca cebrî artırmayı önalım dışında bıraktığına göre, ihtiyari ihale yoluyla yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılabilir. Paydaşın ihaleden haberdar edilmiş ve ihaleye katılmış olması da hakkı ortadan kaldırmaz.

Kurul gerekçesini üç temele oturttu. Birincisi, kanun metni açıktır: O tarihteki TMK 733 yalnızca cebrî artırmayı istisna tutmuş, ihtiyari ihaleler için ayrık bir hüküm getirmemiştir; istisna hükümleri genişletici yoruma tabi tutulamaz. İkincisi, 29.11.1939 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı, artırma ve eksiltme mevzuatına göre yapılan taşınmaz satışlarının ihtiyari satış niteliğinde olduğunu ve şufa hükümlerine tabi bulunduğunu çoktan karara bağlamıştır. Kamu idaresinin ihale yapmak zorunda olması, satışı cebrî icra satışına dönüştürmez.

Üçüncüsü ve en belirleyici olanı, 09.03.1955 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararıdır. Bu karara göre ihtiyari müzayedeye katılıp teklif veren ve sonra artırmadan çekilen paydaşın bu davranışı şufa hakkından feragat anlamına gelmez; paydaş, ihaleyi kazanan üçüncü kişiye karşı önalım hakkını kullanabilir. Dolayısıyla böyle bir dava kötüniyetli sayılamaz. Kurul ayrıca önalım hakkından feragatin resmî şekle ve tapuya şerhe, belirli bir satışta vazgeçmenin ise yazılı şekle bağlı olduğunu hatırlattı; ihaleye katılmak yazılı bir vazgeçme beyanı yerine geçmez.

Karşı oy yazan üye, kanunda açık düzenleme bulunmasının TMK 2'nin uygulanmasını engellemeyeceğini, nitekim fiilî taksimde de kanuni bir engel olmamasına rağmen önalımın dürüstlük kuralıyla sınırlandığını belirterek bozma görüşünü savundu. Karar oy çokluğuyla verildi ve dosya, davalının diğer temyiz itirazlarının incelenmesi için Özel Daireye gönderildi.

Bu karar sizin için ne anlama geliyor?

Kararın ilkesi, karar tarihindeki kanuna göre doğrudur. Ancak 25 Aralık 2025'te yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun, TMK 733'ün birinci fıkrasını değiştirdi: Artık cebrî artırmanın yanında 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlarda da önalım hakkı kullanılamaz. Belediye, il özel idaresi ve benzeri kamu kurumlarının Devlet İhale Kanunu'na göre yaptığı hisseli taşınmaz satışlarında bu kararın verdiği önalım imkânı, bu tarihten sonraki satışlar için ortadan kalkmıştır. Geçici madde gereği değişiklik, 25 Aralık 2025'ten önce yapılmış satışlara uygulanmaz; bu satışlar için karar bugün de yol göstericidir.

Bir ayrıntıya dikkat edin: Bu dosyadaki satış, Devlet İhale Kanunu'na göre değil, 4046 sayılı Özelleştirme Kanunu'na göre yapılmıştı. Yeni istisna metninde yalnızca Devlet İhale Kanunu sayılmıştır. Özelleştirme ihaleleri gibi başka mevzuata dayanan kamu satışlarının bu istisnaya girip girmediğini uygulama ve Yargıtay belirleyecektir. Bu belirsizlik, tam da bir avukatla değerlendirilmesi gereken türden bir konudur.

Kararın bugün de geçerli olan yönü, ihaleye katılmanın önalım hakkından vazgeçme sayılmamasıdır. Önalım hakkının hâlâ kullanılabildiği ihtiyari satışlarda, paydaşın ihaleden haberdar edilmesi, ihaleye davet edilmesi veya katılıp teklif vermesi hakkı düşürmez; hak ancak resmî şekilde feragat, belirli satışta yazılı vazgeçme veya sürelerin geçmesiyle sona erer.

Süre ve bedel kuralları da değişti. 25 Aralık 2025'ten sonraki satışlarda önalım hakkı, satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl içinde dava açılarak kullanılır; önceki satışlarda üst süre iki yıldır. Önalım bedeli ise artık tapudaki satış bedeli değil, hâkimin belirleyeceği rayiç bedeldir ve bu kural derdest davalara da uygulanır. Ayrıntılar için önalım hakkı ve 2025 değişikliği rehberlerimize bakabilirsiniz.

Cebrî artırma ayrımı ise değişmedi. Ortaklığın giderilmesi davası sonunda yapılan satış cebrî artırma niteliğindedir ve alıcıya karşı önalım davası açılamaz. Sürecin işleyişi için ortaklığın giderilmesi davası nasıl açılır ve satış nasıl yapılır başlıklarımızı inceleyebilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Somut durumunuzda satış tarihi, satışın hangi mevzuata göre yapıldığı, süreler ve bedel sonucu doğrudan etkilediğinden bir avukata danışmanız önerilir.

Hangi kanun maddeleri?

Kararın dayandığı temel hükümler TMK 2, 732, 733 ve 734 ile 4046 sayılı Kanun ve çeşitli içtihadı birleştirme kararlarıdır. TMK 733 ve 734, karardan sonra 7571 sayılı Kanunla değişmiştir.

• TMK 2: Haklar dürüstlük kurallarına uygun kullanılmalıdır; hakkın açıkça kötüye kullanılması korunmaz.
• TMK 732: Paydaşın payını üçüncü kişiye tamamen veya kısmen satması hâlinde diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir.
• TMK 733 (karar tarihindeki hâli): Cebrî artırmayla satışlarda önalım kullanılamaz; feragat resmî şekle ve tapuya şerhe, belirli satışta vazgeçme yazılı şekle tabidir; süre bildirimden itibaren üç ay, her hâlde satıştan itibaren iki yıldır.
• TMK 733 (7571 sayılı Kanunla değişik, 25.12.2025): Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar da istisnaya eklendi; her hâlde süre bir yıla indi. Önceki satışlara uygulanmaz.
• TMK 734: Önalım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. 7571 sayılı Kanunla bedel, hâkimin belirleyeceği rayiç bedel oldu; derdest davalara da uygulanır.
• 4046 sayılı Özelleştirme Uygulamaları Hakkında Kanun: Bu dosyadaki ihalenin hukuki dayanağı.
• İçtihadı birleştirme kararları: 29.11.1939, 20.06.1951, 26.12.1951 ve 09.03.1955 tarihli kararlar.

Karar künyesi

Karar, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 2022/711 Esas, 2023/436 Karar sayılı ve 10.05.2023 tarihli kararıdır. Karar oy çokluğuyla verilmiş, direnme uygun bulunmuş ve dosya davalının diğer temyiz itirazlarının incelenmesi için Yargıtay 7. Hukuk Dairesine gönderilmiştir.

Kararın özü: Karar tarihindeki kanuna göre önalım hakkının kullanılamayacağı tek hâl cebrî artırmayla satıştır; kamu idarelerinin ihtiyari ihaleleri önalıma engel olmaz ve paydaş ihaleye katılıp teklif vermiş olsa bile önalım hakkını kullanabilir. 25.12.2025'ten sonra Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar da önalım dışına çıkarılmıştır.

Cebrî artırma suretiyle satılan taşınmazlar üzerinde önalım hakkının kullanılamayacağına ilişkin kuralın ihtiyari ihale yolu ile yapılan satışlarda uygulanma kabiliyeti yoktur. Ayrıca diğer paydaşa ihale gün ve saatinin önceden ve usulüne uygun şekilde bildirilmiş ve hatta ihaleye katılmış olması hâlinde dahi, o paydaşın önalım hakkını kullanmasına herhangi bir hukuki engel bulunmamaktadır.