Önalım Davasında Fiili Taksim Savunması Temyizde İleri Sürülebilir mi?

Olay ne?

Paylı mülkiyete konu bir taşınmazda paydaşlardan biri payını dava dışı bir kişiye satmış, bu kişi de payı bir gün sonra davalıya devretmiştir. Taşınmazda hissedar olan davacılar, satışın bilgileri dışında yapıldığını ileri sürerek önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davası açmış, satış bedeli ile tapu harcını mahkeme veznesine yatırmıştır.

Davalı, usulüne uygun tebligata rağmen davaya cevap vermemiş, duruşmalara da katılmamıştır. Yerel mahkeme, davacıların paydaş olduğunu, önalım hakkının süresinde kullanıldığını ve bedelin depo edildiğini belirterek davayı kabul etmiş; davalı adına kayıtlı payın iptali ile davacılar adına eşit oranda tesciline karar vermiştir. Davalı ise temyiz dilekçesinde ilk kez, taşınmazın paydaşlar arasında fiilen bölüşüldüğünü, yani "fiili taksim" bulunduğunu savunmuştur.

Hukuki sorun ne?

Uyuşmazlık, davaya hiç cevap vermeyen davalının ancak temyiz dilekçesiyle ileri sürdüğü fiili taksim savunmasının dinlenip dinlenemeyeceğidir. Yerel mahkeme, cevap vermeyen davalının davayı inkâr etmiş sayılacağını ve bu savunmanın sonradan ileri sürülemeyeceğini kabul ederken; Özel Daire, iddianın niteliğinden hareketle farklı bir sonuca varmıştır.

Fiili taksim, paydaşların taşınmazı resmî bir bölünme olmaksızın kendi aralarında fiilen paylaşıp her birinin belirli bir kısmı kullanmasıdır. Yargıtay uygulamasında, satıcı paydaşın kullandığı yeri ve buna karşılık gelen payı üçüncü kişiye satması hâlinde, o yerde daha önce hak iddia etmemiş paydaşın önalım hakkını kullanması dürüstlük kuralına aykırı sayılır. Bu durumda davanın reddi gerekir. Sorun, bu savunmanın usul hukuku bakımından hangi aşamaya kadar ileri sürülebileceğidir.

Yargıtay ne dedi?

Yargıtay, fiili taksim savunmasının dayanağını Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesindeki dürüstlük kuralında bulduğunu, dolayısıyla bunun bir kötüniyet iddiası olduğunu vurguladı. Kötüniyet iddiası 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı gereği yargılamanın her aşamasında ileri sürülebilir ve mahkemece kendiliğinden gözetilir; savunmanın genişletilmesi sayılmaz.

Karar, fiili taksimin kabulü için aranan ölçütleri de netleştirdi: yasal önalım hakkına konu payın bulunduğu bir taşınmazın olması, bu taşınmazın paydaşlarca kendi aralarında taksim edilmiş olması ve davacı ile davalıya pay satan paydaşın taşınmazın belirli bir kısmını kullanıyor olması gerekli ve yeterlidir. Taksimin yazılı yapılmış olması şart değildir. Taşınmazın çok sayıda paydaşı varsa, bütün paydaşların ayrı ayrı kullandığı bölümlerin bulunması da aranmaz; davacının kullandığı yer ile pay satan kişinin kullandığı yerin ayrı ayrı belirlenebilmesi yeterlidir.

Bu nedenle Yargıtay, mahkemenin fiili taksim savunmasını dikkate alarak taraf delillerini toplaması, mahallinde usulüne uygun keşif yapması, zeminde davacının ve davalıya pay satan kişilerin kullandığı yerlerin bulunup bulunmadığını araştırması, tanıkların ve tarafların gösterdiği yerleri içeren, denetime elverişli haritaya bağlanmış bilirkişi raporu alması gerektiğini belirtti. Önceki kararda direnilmesini usul ve yasaya aykırı bularak direnme kararını oy çokluğuyla bozdu.

Görüşmeler sırasında azınlıkta kalan bir görüş, cevap dilekçesi sunmayan davalının bu iddiayı temyizde ileri süremeyeceğini ve kararın onanması gerektiğini savunmuş; ancak bu görüş çoğunluk tarafından benimsenmemiştir.

Bu karar sizin için ne anlama geliyor?

Karar, hem önalım davası açan paydaş hem de payı satın alan kişi bakımından sonuç doğurur. Pay satın alan kişi, davanın başında savunma yapmamış olsa bile taşınmazda fiili paylaşım bulunduğunu sonradan ileri sürebilir; mahkeme bu iddiayı araştırmakla yükümlüdür. Bu, önalım davalarının kaderini tamamen değiştirebilecek bir savunmadır.

Önalım davası açmayı düşünen paydaş açısından ise şu çıkarım önemlidir: tapuda pay sahibi olmak tek başına yeterli değildir. Taşınmaz yıllardır fiilen bölüşülmüş, herkes kendi kullandığı yeri belli etmiş ve siz satıcının kullandığı alana hiç itiraz etmemişseniz, açtığınız dava dürüstlük kuralına aykırılık gerekçesiyle reddedilebilir. Bu nedenle dava açmadan önce taşınmazdaki fiili kullanım düzenini, tanık beyanlarını, varsa çit, duvar, ekim-dikim veya yapı izlerini değerlendirmek gerekir.

Pratikte bu ispat, keşif ve krokiye bağlanmış bilirkişi raporuyla yapılır. Kim nereyi, ne zamandan beri kullanıyor; bu kullanım paya karşılık geliyor mu; davacı geçmişte o yerde hak iddia etmiş mi gibi sorular belirleyicidir. Sadece "burayı ben kullanıyorum" demek yetmez; kullanımın zeminde somut biçimde gösterilebilmesi gerekir.

Fiili taksim savunması yalnızca önalım davalarında değil, paydaşlar arasındaki diğer uyuşmazlıklarda da gündeme gelir. Paylı mülkiyetin sürdürülemez hâle geldiği durumlarda tarafların başvurduğu yol genellikle ortaklığın giderilmesi davası nasıl açılır sorusunun cevabıdır. Bu davada taşınmaz aynen bölünebiliyorsa paylaştırma, bölünemiyorsa satış yoluyla ortaklık sona erer; sürecin ayrıntıları için satış nasıl yapılır başlığına bakılabilir. Önalım davası ile ortaklığın giderilmesi davası birbirinden farklı amaçlara hizmet eder: biri payın üçüncü kişiye geçmesini engellerken, diğeri paylı mülkiyeti tamamen sona erdirir.

Burada anlatılanlar genel bilgilendirme amaçlıdır ve somut dosyanıza doğrudan uygulanamaz. Hak kaybı yaşamamak için, özellikle önalım hakkının üç aylık ve iki yıllık hak düşürücü süreleri nedeniyle, bir avukata danışmanız yerinde olur.

Hangi kanun maddeleri?

Kararda esas alınan temel hükümler Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesindeki dürüstlük kuralı ile yasal önalım hakkını düzenleyen 732, 733 ve 734. maddeleridir. Usul yönünden HMK'nın 128. maddesi ile Geçici 3. maddesi ve buna bağlı olarak uygulanan HUMK'nın 429 ve 440. maddeleri tartışılmıştır.

TMK 732, paylı mülkiyette bir paydaşın payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşların önalım hakkını kullanabileceğini düzenler. TMK 733 feragat ve hak düşürücü süreleri, TMK 734 ise hakkın dava yoluyla kullanılmasını ve bedelin nakden yatırılmasını düzenler. Kararda ayrıca 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile önalım hakkının yenilik doğuran hak niteliğini belirleyen 20.06.1951 ve 26.12.1951 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararlarına atıf yapılmıştır.

Karar künyesi

Daire: Yargıtay 7. Hukuk Dairesi (Hukuk Genel Kurulu incelemesi). Esas No: 2023/676, Karar No: 2023/96. Karar tarihi: 15.02.2023. Oy durumu: oy çokluğu. Karar, yerel mahkemenin direnme kararının bozulmasıyla sonuçlanmıştır.

Kararın özü: Önalım davasında fiili taksim savunması bir kötüniyet iddiası olduğundan yargılamanın her aşamasında, cevap dilekçesi verilmemiş olsa dahi temyizde ileri sürülebilir ve mahkemece resen araştırılır.

Kötüniyet iddiası 14.2.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.