Önalım Davasında Rayiç Bedel Hangi Tarihe Göre Belirlenir? Yargıtay Açıkladı

Olay ne?

Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda paydaş olan davacı, başka bir paydaşın 902/2400 payını üçüncü kişiye satması üzerine önalım hakkına dayanarak tapu iptali ve kendi adına tescil istedi. İlk derece mahkemesi, davalının fiili taksim savunmasını ispatlanamamış bularak davayı kabul etti; bölge adliye mahkemesi de istinaf başvurusunu esastan reddetti.

Davalı taraf yargılama boyunca iki temel savunma yürüttü. Birincisi, taşınmazda fiili taksim bulunduğu, yani paydaşların fiilen ayrı bölümleri kullandığı iddiasıydı. İkincisi ise bedelle ilgiliydi: davalıya göre önalım hakkını kullanan paydaşın, tapuda yazan eski satış bedelini değil, payın güncel değerini ödemesi gerekiyordu. Uzun yargılama süresince paranın alım gücünün düşmesi, alıcı konumundaki davalıyı ciddi bir kayba uğratıyordu.

Davanın kaderini belirleyen gelişme yargılama devam ederken yaşandı. 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun, Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinin ikinci fıkrasını değiştirdi ve önalım bedelini "tapuda gösterilen satış bedeli" yerine "hâkim tarafından belirlenecek rayiç bedel" olarak düzenledi. Aynı Kanun, TMK'ye eklediği geçici 1. madde ile bu değişikliğin yürürlükten önce açılmış davalarda da uygulanacağını öngördü.

Hukuki sorun ne?

Kanun, önalım bedelinin artık payın rayiç bedeli olduğunu söylüyor; ancak bu rayiç bedelin hangi tarih itibarıyla hesaplanacağını söylemiyor. Satış tarihi mi, dava tarihi mi, kanun değişikliğinin yürürlük tarihi mi, yoksa bilirkişi raporu tarihi mi esas alınacak? İşte temyizin konusu tam olarak bu boşluktu.

Soru teknik görünse de sonuçları çok büyük. Aynı pay için satış tarihindeki rayiç bedel ile beş yıl sonraki rayiç bedel arasında kat kat fark olabilir. Satış tarihi esas alınırsa önalım hakkını kullanan paydaş düşük bir bedelle payı devralır, alıcı ise hem paydan hem de paranın değerinden kaybeder. Güncel tarih esas alınırsa bu kez önalım hakkı sahibi, hakkını kullanmak için başta öngörmediği çok yüksek bir bedelle karşılaşır ve hakkı pratikte kullanılamaz hâle gelebilir.

Ayrıca bir geçiş sorunu daha vardı: yürürlükten önce açılmış, bedeli tapudaki satış bedeline göre çoktan depo edilmiş ve nemalandırılmış davalarda ne olacaktı? Kanun bu davalara da uygulanacağını söylediğine göre, eski depo hesapları nasıl yeni sisteme uyarlanacaktı?

Yargıtay ne dedi?

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, kanunda boşluk bulunduğunu tespit etti ve TMK'nin 1 ile 4. maddelerine dayanarak boşluğu doldurdu: değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten sonra açılacak davalarda dava tarihi, bu tarihten önce açılmış ve derdest olan davalarda ise 25.12.2025 tarihi esas alınarak rayiç bedel belirlenecek.

Daire bu sonuca, Anayasa'nın 35. maddesindeki mülkiyet hakkından hareketle vardı. Karara göre mülkiyet hakkı devlete yalnızca müdahale etmeme değil, özel kişilerin mülkiyet hakları çatıştığında menfaatleri dengeleme yönünde pozitif bir yükümlülük de yüklüyor. Önalım bedeli belirlenirken, önalım hakkı sahibini amacı dışında zenginleştiren veya pay alıcısını fakirleştiren yorumlardan kaçınılması, iki tarafın edimleri arasında adil bir denge kurulması gerekiyor.

Somut olayda ilk derece mahkemesi, kanun değişikliğinden önceki hükümlere göre tapudaki satış bedeli ve alıcıya düşen tapu masraflarını esas alarak davayı kabul etmişti. Yargıtay, dava değişiklikten önce açıldığı için payın rayiç değerinin mahallinde keşif yapılarak ve taşınmazın niteliğine uygun bir bilirkişi heyeti aracılığıyla 25.12.2025 tarihi itibarıyla tespit edilmesi gerektiğini belirtti. Yeni belirlenecek önalım bedeli daha önce yatırılan ve nemalandırılan tutardan fazlaysa, eski tutar mahsup edilecek ve bakiye bedel nemalandırılmak üzere aynı hesaba depo ettirilecek. Bu gerekçeyle bölge adliye mahkemesi kararı ortadan kaldırıldı, ilk derece mahkemesi kararı bozuldu.

Karar, gerekçe yönünden oy çokluğuyla, sonuç yönünden oy birliğiyle verildi. Karşı oy yazan üye, bozma sonucuna katılmakla birlikte rayiç bedelin her hâlde satış tarihi itibarıyla belirlenmesi gerektiğini savundu. Karşı oya göre önalım hakkı, payın alıcıya neye mal olduysa o bedelle satın alma yetkisi verir; kanun koyucu yalnızca "satış bedeli" ibaresini "rayiç bedel" yapmış, bedelin tespit tarihini değiştirmemiştir. Ayrıca aynı pay için birden fazla paydaş dava açtığında dava tarihlerinin esas alınması, her dosyada farklı bir önalım bedeli doğmasına yol açacaktır. Karşı oy, derdest davalarda satış tarihindeki rayiç bedel ile tapu giderlerinin tahkikat başından itibaren nemalandırılmış karşılığının yatırtılmasını önermiştir.

Bu karar sizin için ne anlama geliyor?

Halen görülmekte olan bir önalım davanız varsa, tapudaki satış bedeline göre yaptığınız hesap artık geçerli değil. Mahkemenin keşif ve bilirkişi incelemesiyle payın 25.12.2025 tarihindeki rayiç değerini belirleyip sizden ek bedel istemesi gerekiyor. Bu tutar, ilk yatırdığınız paranın kat kat üzerinde olabilir.

Önalım hakkını kullanan paydaş açısından pratik çıkarımlar şunlardır:

• Dava açmadan veya davaya devam etmeden önce payın güncel rayiç değerini gerçekçi biçimde araştırmak gerekir; ödeme gücünüz yoksa dava masrafa dönüşebilir.
• Hâkimin verdiği süre kesin süredir. Bedel bu süre içinde nakden yatırılmazsa pay adınıza tescil edilemez.
• Daha önce depo edilen ve nemalandırılan tutar boşa gitmez; yeni bedelden mahsup edilir, yalnızca aradaki fark istenir.
• Hüküm kesinleştiğinde yatırılan bedel nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir; bu nedenle paranın hangi hesapta tutulduğu önemlidir.

Payı satın alan kişi açısından ise karar, uzun yargılama süresinde oluşan değer kaybının büyük ölçüde telafi edilmesi anlamına gelir. Tapuda düşük bedel gösterilmiş olsa bile artık ödenecek tutar payın gerçek değeri üzerinden hesaplanır.

Önalım hakkının kendisi ise değişmedi: hak yine yalnızca satış hâlinde ve yalnızca paydaşlar tarafından, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Hak düşürücü süreler kritik önemdedir; satışın bildirilmesinden itibaren üç ay, satıştan itibaren ise 7571 sayılı Kanun'la bir yıla indirilen süre (bu indirim, yürürlükten önceki satışlara uygulanmaz) geçtikten sonra dava açılamaz. Detaylar için önalım hakkı rehberimize bakabilirsiniz.

Uygulamada önalım davaları sıklıkla ortaklığın giderilmesi süreçleriyle iç içe geçer. Payı devralan üçüncü kişi taşınmazın paylaşılmasını isteyebilir; bu durumda ortaklığın giderilmesi davası nasıl açılır rehberi ve taşınmazın aynen bölünemediği hâllerde uygulanan satış nasıl yapılır başlığı süreci anlamanıza yardımcı olur. Bedel hesabı, keşif, bilirkişi itirazı ve kesin süre yönetimi teknik konular olduğundan, dosyanızın somut koşullarını bir avukatla değerlendirmeniz yerinde olur. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz.

Hangi kanun maddeleri?

Kararın dayanağı, TMK'nin önalımı düzenleyen 732, 733 ve 734. maddeleri ile 7571 sayılı Kanun'la eklenen geçici 1. maddedir. Boşluk doldurulurken TMK'nin 1. (hukukun uygulanması ve kaynakları) ve 4. (hâkimin takdir yetkisi) maddeleri ile Anayasa'nın 35. maddesi esas alınmıştır.

• TMK 732: Paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşların önalım hakkı.
• TMK 733: Kullanma yasağı, feragat ve hak düşürücü süreler; süre 7571 sayılı Kanun'un 35. maddesiyle iki yıldan bir yıla indirildi.
• TMK 734: Önalım hakkının alıcıya karşı dava ile kullanılması ve bedelin yatırılması; ikinci fıkra 7571 sayılı Kanun'un 36. maddesiyle değiştirilerek rayiç bedel esası getirildi.
• TMK Geçici 1: 733. maddedeki değişiklik önceki satışlara uygulanmaz; 734. maddedeki değişiklik önceden açılmış davalara da uygulanır.
• TMK 1 ve 4: Kanun boşluğunun doldurulması ve hakkaniyete göre karar verme.
• Anayasa 35: Mülkiyet hakkı ve devletin pozitif yükümlülüğü.
• HMK: Bedelin tahkikat aşamasının başında yatırtılmasına ilişkin usul çerçevesi (karşı oy).

Karar künyesi

Karar, Yargıtay 7. Hukuk Dairesi tarafından 01.04.2026 tarihinde verilmiştir. Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Bölge adliye mahkemesi kararı ortadan kaldırılmış, ilk derece mahkemesi kararı bozulmuştur. Karar gerekçede oy çokluğuyla, sonuçta oy birliğiyle verilmiştir.

Kararın kimlik bilgileri, parsel ve dosya numaraları kişisel verilerin korunması amacıyla çıkarılmıştır. Metinde yer alan tarih ve kanun maddeleri karardaki hâliyle korunmuştur.