Önalım Bedeli Enflasyon Karşısında Eriyince Ne Olur? Yargıtay Nemalandırma Dedi

Olay ne?

Birkaç parselde paydaş olan davacılar, 2012 ve 2013 yıllarında bu parsellerdeki payların bir başkasına satıldığını öğrenince önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davası açtılar. Dava uzun yıllar sürdü. Mahkeme, 2019 yılındaki duruşmada yüksek bir eksik depo bedelinin yatırılmasını istedi; bedel yatırılmayınca davayı reddetti.

Dosyanın geçmişi oldukça karışık. Davacılar bir aşamada davalı şirketle yaptıkları protokol uyarınca davadan feragat ettiler, ancak Yargıtay şarta bağlı feragatin geçerli olmadığını belirterek kararı bozdu. Bozmaya uyularak yapılan yargılamada mahkeme, davalının "bedelde muvazaa" savunmasını benimseyip taşınmazın güncel değerine yakın bir rakamın depo edilmesine karar verdi. Nasıl hesaplandığı anlaşılamayan bu rakam yatırılmadığı için dava reddedildi ve dosya yeniden Yargıtay'ın önüne geldi.

Hukuki sorun ne?

Uyuşmazlığın özü şu: Önalım davasında depo edilecek para nedir ve ne zaman yatırılmalıdır? Dava yıllarca sürdüğünde, satış tarihindeki tapu bedelinin aynen yatırılması yeterli midir, yoksa paranın alım gücündeki kayıp dikkate alınarak güncellenmiş bir tutar mı istenmelidir?

Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesi açık: Önalım hakkı sahibi, pay adına tescil edilmeden önce satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini hâkimin belirlediği süre içinde ve belirlediği yere nakden yatırmak zorundadır. Kural olarak bu bedel, tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcının ödediği harç ve masrafların toplamıdır. Ancak kanun, yargılamanın 6-7 yıl sürmesi halinde bu nominal tutarın ne olacağını doğrudan düzenlememiştir. İşte tartışma tam burada doğuyor: Payı satın alan kişi, yıllar önceki bedeli bugünkü parayla alıp payını devretmek zorunda mı?

Yargıtay ne dedi?

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, davalının karar düzeltme istemini kabul etti, kendi önceki bozma ilamını kaldırdı ve kararı yeni bir gerekçeyle bozdu. Daireye göre önalım bedeli dava açılırken hazır edilmeli, makul bir süre içinde mahkeme veznesine yatırılmalı ve vadeli bir hesapta değerlendirilmelidir.

Daire, kararında Anayasa'nın 35. maddesindeki mülkiyet hakkına dayandı. Devletin mülkiyet hakkı bakımından sadece müdahale etmeme (negatif) yükümlülüğü yoktur; özel kişiler arasındaki uyuşmazlıklarda da tarafların menfaatlerini dengeleyecek tedbirleri alma (pozitif) yükümlülüğü vardır. Mahkemeler, dava açıldıktan sonra makul bir süre içinde önalım bedelini vadeli mevduat hesabına yatırtarak yargılamanın uzamasından doğan olumsuz etkileri en aza indirmekle yükümlüdür.

Somut olayda önalım bedeli tensip aşamasında depo ettirilmemiş, satış tarihinden yaklaşık 6-7 yıl sonra depo kararı verilmişti. Daire bu gecikmenin sonucunu açıkça ortaya koydu: Parayı yıllarca elinde tutup kullanan davacı amacı dışında zenginleşmiş; nemalandırılmamış eski tutarı alacak olan davalı ise faiz getirisinden mahrum kaldığı ölçüde fakirleşmiştir. Bir tarafın diğerinin zararına azımsanamayacak ölçüde oransız çıkar sağlaması, Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesindeki dürüstlük kuralına aykırıdır.

Bu nedenle Daire, yapılması gerekeni şöyle belirledi: Konusunda uzman bilirkişiden denetime elverişli rapor alınacak; resmi senette yazılı satış bedeli ile tapu masrafı toplamının ön inceleme tarihinden bilirkişi incelemesinin yapıldığı tarihe kadar nemalandırılması halinde ulaşacağı değer hesaplanacak; bu tutarın depo edilmesi için ara karar verilecek ve sonucuna göre esas hakkında hüküm kurulacaktır. Karar oy çokluğuyla alınmıştır.

Dikkat edilmesi gereken bir ayrıntı: Yargıtay, "taşınmazın bugünkü rayiç değeri depo edilsin" dememiştir. Ölçü hâlâ tapudaki resmi satış bedelidir; sadece bu bedelin zaman içindeki değer kaybı, nemalandırma yoluyla telafi edilmektedir.

Bu karar sizin için ne anlama geliyor?

Bu karar, hem önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşı hem de payı satın alan üçüncü kişiyi doğrudan ilgilendiriyor. Aşağıdaki çıkarımlar genel niteliktedir; kendi dosyanız için mutlaka bir avukata danışmanız gerekir.

Önalım davası açacaksanız: Bedeli dava açarken hazır etmeniz beklenir. Parayı yıllarca kendi hesabınızda tutup davanın sonunda eski rakamı yatırmayı planlamak artık riskli. Mahkeme, ön inceleme tarihinden itibaren işleyecek nemayı da ekleyerek daha yüksek bir tutar isteyebilir. Depo kararına uyulmaması davanın reddiyle sonuçlanır. Önalım hakkının şartları ve süreleri hakkında ayrıntı için önalım hakkı rehberimize bakabilirsiniz.

Payı satın alan taraf iseniz: Yargılamanın uzamasından kaynaklanan değer kaybına katlanmak zorunda değilsiniz. Bedelin makul sürede ve vadeli hesapta depo edilmesini talep etmek, gecikme halinde nemalandırma isteminde bulunmak mümkündür.

Mahkemeler bakımından: Depo kararının ön inceleme aşamasında verilmesi ve paranın vadeli hesapta tutulması bir usul tercihi değil, mülkiyet hakkından doğan bir yükümlülük olarak ifade edilmiştir.

Paydaşlar arasındaki uyuşmazlık payın satışıyla değil de paylı mülkiyetin sona erdirilmesiyle çözülecekse, süreç farklı işler. Bu konuda ortaklığın giderilmesi davası nasıl açılır başlıklı rehberimizi ve satış aşaması için satış nasıl yapılır yazımızı inceleyebilirsiniz.

Hangi kanun maddeleri?

Kararda dayanılan başlıca düzenlemeler şunlardır:

• Anayasa m.35 (Mülkiyet hakkı): Herkes mülkiyet ve miras haklarına sahiptir; bu haklar ancak kamu yararı amacıyla ve kanunla sınırlanabilir. Daire, bu maddeden devletin pozitif yükümlülüğünü çıkarmıştır.
• TMK m.2 (Dürüstlük kuralı): Herkes haklarını kullanırken dürüstlük kuralına uymak zorundadır. Bedeli geç yatırarak karşı taraf aleyhine oransız çıkar sağlamak bu kurala aykırıdır.
• TMK m.734 (Önalım hakkının kullanılması): Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkimin belirlediği süre içinde ve belirlediği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.
• HMK m.313/4: Sulh sözleşmesinin şarta bağlı yapılabileceğine ilişkin hüküm; dosyanın önceki aşamasında feragat-sulh ayrımı bakımından değerlendirilmiştir.

Karar künyesi

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, Esas No: 2022/2472, Karar No: 2022/5665, Karar Tarihi: 29.09.2022. Karar, davalı vekilinin karar düzeltme isteminin kabulü ile Dairenin 08.02.2022 tarihli bozma ilamının kaldırılmasına ve hükmün yeni gerekçeyle bozulmasına ilişkindir. Karar oy çokluğuyla alınmış olup bir üye karşı oy kullanmıştır. Karar düzeltme yolu, tebliğden itibaren 15 gün içinde açık bırakılmıştır.

Kararın özü: Önalım davasında ödenecek bedel, ön inceleme aşamasında hâkim tarafından belirlenen süre içinde vadeli bir mevduat hesabında depo ettirilir. Bu yapılmamış ve yargılama uzamışsa, resmi senetteki satış bedeli ile tapu giderlerinin toplamının ön inceleme tarihinden itibaren nemalandırılmış (güncellenmiş) değeri bilirkişi raporuyla hesaplanır ve depo edilecek tutar bu değer üzerinden belirlenir. Salt tapudaki nominal bedelle depo, alıcının mülkiyet hakkını zedelediği için yeterli sayılmaz.

Bu metin bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Somut olayınızın koşulları farklı sonuçlar doğurabileceğinden, dava açmadan veya bir depo kararına karşı adım atmadan önce bir avukatla görüşmeniz önerilir.